第454章 【乙種換地權益書】

　　8月，長江大廈。

　　吳光耀在辦公室里正在忙著核算，關于長實地產的住宅物業及住宅地皮，移交給長江實業的細節問題。

　　年初，長江實業發行新股1000萬股，集資3.1億港幣；

　　其中1.1億港幣將用于新世界中心、長河中心、中區四幢商業大廈的建筑費（階段建筑費用），

　　而另外的2億港幣，吳光耀打算全部用于購買長實地產的地皮和物業，此時機會正合適；

　　至于這些地皮和物業后續的開發費用，自然可以通過貸款來解決。

　　不過，2億港幣顯然買不了多少長實地產手中的138個物業和地皮；

　　長實地產的138個物業和地皮，吳光耀在‘六七事件’中只花費了2.5億港幣，但此時已經升值到8億港幣左右，漲到了三倍價格以上。

　　所以，吳光耀需要核算具體的交易細節！

　　138個物業和地皮的資料，被吳光耀翻的無數次，最終全部在腦海里形成了一個物業系統；

　　138個物業和地皮，如果計算占地面積的話，一共是388.65萬平方尺；

　　但交易肯定是要按照物業歸物業，地皮歸地皮這樣來計算，否則吳光耀豈不虧死！

　　最終，吳光耀找出了33個物業和地皮，一共差不多100萬平方尺的地皮，打算2億港幣出售給長江實業；

　　接著，吳光耀繼續挑選物業和地皮，因為自己還得拿出地皮和物業增持長江實業的股份；

　　此時，吳光耀擁有長江實業2350萬股，總股本為5800萬股，占股為40.5；

　　要說安全性（被人惡意收購的情況），絕對是安全的！

　　加上林有德、何顯、鐘子光三人的股份，差不多也有49的股份；

　　之所以說很安全，是因為一旦有人惡意收購長江實業，決不可能無聲無息的進行；

　　而擁有40.5股份的吳光耀，完全可以挫敗惡意收購，僅僅需要再收購幾個點，鞏固一下即可。

　　要說不安全，無非就是如果有人惡意收購長江實業，必會抬高股價，到時候吳光耀增持股份的代價就會很高！

　　比如遇到前世大劉那種股市狙擊手，吳光耀這種持股量的大股東，也會很容易讓他得逞（股票高價中抽身而出）；

　　但長江實業有個地方，是大劉這種狙擊手不敢輕易動手的，那就是此時長江實業市值已經高達21億港幣，是港島市值第二高的上市公司，僅次于怡和洋行；

　　等到80年代，市值幾百億港幣是妥妥的！

　　不管怎么說，吳光耀也不可能讓自己的股份只有40.5，持股49才是吳光耀的底線；

　　畢竟長江實業每年的分紅足以讓吳光耀持股這個量，要不是考慮各方面的因素，吳光耀甚至準備在八十年代中英談判階段，趁著股價暴跌，直接私有化長江實業。

　　此次，長江實業需要定向增發新股900萬股，按照當前的股價35.5港幣每股，吳光耀需要支付3.2億港幣；

　　這筆金額，吳光耀自然是以物業和地皮抵消！

　　挑來挑去，吳光耀挑出一疊資料，一共是55個地盤和地皮，差不多160萬平方尺的土地；

　　余下50個物業一共是128萬平方尺的地皮，地利位置稍微好一些，留著七十年代后期再賣給長江實業了！

　　花了2.5億港幣抄底的地皮和物業，吳光耀最后只回收了2億港幣和50個物業和地盤（128萬平方尺土地，2.8億港幣左右）；

　　不過考慮長江實業的固定價值爆漲，那么吳光耀的身家自然也就暴漲了。

　　8月中旬，長江實業的股票停牌，披露了重大交易細節：

　　第一，長江實業按照市價，用2億港幣購買長實地產33個物業和地皮，總計101萬平方尺地皮；

　　第二，為了方便長江實業的股票流通，長江實業覺得拆股，一股拆分為兩股，股價由35.5港幣變為17.75港幣；

　　第三，定向增發新股1800萬股（拆分后），總價值為3億1950萬港幣，長實地產以55塊地皮和物業定向增持。

　　當股民看到交易細節的時候，持股長江實業的股民紛紛陷入狂喜！

　　為何？

　　長江實業的一些列動作，股民手中的股票價值沒有損失分毫，但是長江實業的實力卻大增了很多，那么接下來長江實業的股價必將再次迎來上漲。

　　果然，開盤當日，長江實業的股價由17.5港幣每股，上漲到20港幣每股，總市值26.8億！

　　長江實業的26.8億港幣市值，直逼怡和洋行的33億港幣的市值；

　　要知道怡和洋行上市部分的資產是由海內外的資產組成，其關聯公司足足上百個。

　　此時，吳光耀持股6500萬股長江實業的股票，總股本為1.34億股，吳光耀占股48.5；

　　那么吳光耀手中的長江實業市值也達到了13億港幣。

　　三劍客聯袂來到吳光耀的辦公室。

　　“開發住宅樓宇，并不是我們當下很急迫的事情；所以，這次長江實業得到的物業和地皮，不需要趕著速度開發；還有開發的順序也是地皮優先開發，物業（舊樓）最后開發，畢竟物業還能收租，創造一定的經濟效益！”吳光耀說道。

　　吳光耀之所以提醒三人，那是因為長江實業以前開發住宅項目，都是被吳光耀趕著開發，以求在地產暴跌前賣光（吳光耀知道地產暴跌時間的前提下）；

　　修焱兵笑著說道：“以前是我們長江實業的實力不夠，需要把資金流動起來；如今以我們長江實業的實力，完全可以做到在地產下跌的情況下，我們捂個十年八年都不成問題，等地產回暖了再進行出售；所以，確實不需要趕進度了！”

　　史俊也說道：“老板常說，如果把港島的發展年份拉長，那么地產肯定是大漲，一時的下跌絲毫沒有影響。事實也證明了老板的這個說法，長江實業成立20年來，房價上漲了12倍，地價上漲了20倍....”

　　黎星說道：“我們現在僅靠收租，都可以支撐公司的正常發展了，所以我們只要看好港島的長遠發展，一些局部波動，完全可以做到穩如泰山。”

　　可以說，長江實業的鼎世之基已經鑄成！

　　討論了一會關于住宅用地的開發策略，大家總結了一下：

　　首先，公司的重點開發項目依舊是：長河中心商業體、新世界中心商業體、中區四幢商業大廈；

　　其次，才是開發一些住宅項目，地皮優先開發，物業收租；地段差的地皮先開發，地段好的地皮后開發。

　　接著，吳光耀說道：“你們應該知道乙種換地權益書吧？”

　　三人一聽，紛紛點頭。

　　乙種換地權益書，英國人稱LetterB，港府在五十年代末期開始，征收新界農民的耕地作為發展用途，然后撥出可建房屋的土地和他們交換，通常是2.5平方尺的耕地換1平方尺的住宅用地；

　　農民需要拿到這個乙種換地權益書，并不能馬上給你換地，而是要等待港府的換地宣布；

　　所以這些農民想立馬套現實惠的話，基本上是無計可施！

　　而此時，九龍和本島都還嗷嗷待哺準備開發，地產商人自然不會想到去收購這些乙種換地權益書；

　　當然，聰明的也不止吳光耀一人，李兆基和南豐集團的董事長陳庭耀這兩人，在這一方面覺醒的比較早。

　　史俊說道：“老板想收購這個乙種換地權益書？”

　　吳光耀點點頭，說道：“收購這種‘乙種換地權益書’，比起政府拍賣地便宜了很多，我只需耐心等待港府換地宣布，便有一大塊平價買入的土地，可供建樓之用了。”

　　三人沉思起來，細想起老板的這招到底如何！

　　‘乙種換地權益書’它有著一定的優先權，這是政府當初的承諾，哪怕港府拍賣的土地，不管其他人開什么價格，港府必須按照當初的合同將地給擁有優先權之人，這是‘乙種換地權益書’吸引人的地方。

　　有了這種優先權，一旦開發新界，那么老板將擁有無可比擬的優勢！

　　那么新界什么時候開發呢？

　　這才是港島的地產商人，沒有介入‘乙種換地權益書’的理由；

　　可能這個‘乙種換地權益書’在一些商人眼里，和一張廢紙差不多，不屑一顧。

　　良久，史俊開口說道：“港府開發新界是早晚的事情，因為內地這些年在鬧GM，每年都有上萬內地人來到港島討生活，所以港島的人口會持續攀升，那么僅靠九龍和本島，是不夠容納這些人的。所以，新界開發就是早晚的事情。我看這個‘乙種換地權益書’非常的有利可圖！”

　　黎星和修焱兵也想通了這點，很快大贊老板的高瞻遠矚！

　　吳光耀說道：“雖然有利可圖，但是周期確實長，一般人可沒有這個耐心！你們幫我成立一個小組，長期執行這個任務；還有要記住，不要忽悠那些農民，買賣自由，光明正大的收購；但是也有一點，也不能把這個換地權益書炒作起來，細水長流，慢慢的進行。”

　　史俊開口說道：“放心吧，老板！我知道怎么做了！”

　　土地儲備無疑是一個地產公司的核心，當地價高昂的時候，很多地產公司都畏畏縮縮的時候；

　　那些擁有大量土地的地產公司，就像來到了一個盛宴，只需張開大嘴，享用饕鬄大餐。