第三十七章土地

　　別看蘇一帆吹噓這次拆遷補償方案會導致南方地產虧損，其實他心中有數，最差也就盈虧平衡，如果在工程進度中精打細算，或許還有可能盈余。

　　即便拆遷項目虧損，蘇一帆也不會在意，他在意的是土地。

　　這年月還沒有土地拍賣，要等到八八年才會在深市拍下第一錘。

　　這是一個非常時期，機會難得，蘇一帆必須在八八年實施土地拍賣之前，囤積足夠的土地。

　　而過了這個階段，土地價值便會扶搖直上，想獲得足夠土地資源，就必須拿出真金白銀。

　　現行政策是政府劃撥土地，而土地便宜到趨近零。

　　后世人普遍認為這個時代窮得掉渣，窮是窮點，無論是國家還是個人所有，財富少得可憐。

　　原因有很多，首先是底子薄，接手的是一個農業國再加上半個多世界的戰爭，工業少得可憐，依靠土地生產糧食，而且與后世相比產量低的嚇人，差不多餓不死人而已。

　　當然也有西方封鎖、私有經濟不活躍，金融流動性差有關，還有相當大因素在于土地價值。

　　在八十年代之前，土地幾乎不能算作財富，這在整個世界中很少見。

　　八九十年代內地人都說香江人富有，而香江人卻說，內地人家家都有住房，都是百萬富翁。

　　可惜他們用的是香江住房價值，按照內地房價，房屋不值那么多錢。

　　西方世界與內地有著決然不同體制，而西方世界有價值的東西，在內地價值為零，兩相比較產生價值洼地。

　　聰明的商人為何要來投資，不就是看到了這一點嗎？

　　經濟學家們吹噓人口紅利，吹噓底成本優勢，卻從不提這一時期土地價值近乎為零，所產生價值洼地，誰知他們存了什么心。

　　幾十年一邊倒的黑，至于國家現狀，國際環境全都視而不見聽而不聞。

　　計劃經濟在今天看不利于發展。

　　但是，在當時形勢下搞私有經濟，憑那點鋼材產量，那點生產要素，你可以想象會產生什么局面！

　　國家初創，面對兩大霸權夾擊，生存才是第一要務，這道理太簡單，有必要強調嗎？

　　在世界兩大霸權封鎖下，集中所有的人力物力，靠那點有限資源打造一個健全的工業體系以及足以震懾敵人的防御力量。

　　沒有這三十年的奠基，所以的一切都是空談。

　　三天后拆遷戶的回饋來了，同意此次拆遷方案，超乎預期地順利。

　　至于他們之間有沒有爭吵，如何統一意見，這就不是蘇一帆所關心的問題。

　　最高興的莫過于孫玉才，一塊硬骨頭終于啃了下來，妥妥的政績。

　　至于蘇一帆打了一個漂亮仗只能在心里樂，沒有鮮花沒有掌聲更沒有喝彩。

　　果然不出蘇一帆所料，孫玉才給蘇一帆的回報超預期，城建部門給南方地產劃撥的土地，幾乎是拆遷所用土地足有兩倍有余，而且所拆遷的地塊也歸南方地產所有。

　　這是一個良好開端，預示著南方地產在深市站住腳跟。

　　至于創建南方地產那些手續，在孫玉才秘書親自關照下，別人需要花費幾個月時間，在蘇一帆這邊也不過幾天時間。

　　領導一句特事特辦，下面辦事的人腿腳真的很流利。

　　南方地產初創，招聘的總人數還不足十人，公司草創其中各種手續盧圣濤不得不親力親為。

　　沒有經驗不要緊，有蘇一帆這個老師手把手教，再經過實踐，盧圣濤上手很快。

　　跑規劃，委托設計院設計，盧圣濤忙的一塌糊涂。蘇一帆只在背后指導，并不管具體事務。

　　蘇一帆認為有壓力才好，盧圣濤必須盡快上手。

　　蘇一帆說過他要賺快錢，房地產開發屬于長周期項目，不可能屬于他口中的快錢，盡管很掙錢。

　　所以他不會在深市待太久，把自己所知道的盡快教會盧圣濤，而后去干自己那一攤子。

　　深市設計院拿出初步方案，蘇一帆草草一看，直接否決。

　　“這個方案不行，建筑總進深只有十二米，這不是浪費土地嘛。”

　　建筑總進深十二米比較好設計，進深越大越有設計難度，設計部門自不會給自己找麻煩。

　　但蘇一帆是商人，唯利是圖，每一項工程都需要精打細算，在有限土地上建造更多的商品房，力爭利益最大化。

　　“住宅開發都屬于聯排房布局，十棟樓就有九個間距空地。建議設計單位將房屋進深增加到十四米，差不多九棟樓的總面積與這個方案十棟樓總面積相仿，而樓與樓之間的間距個數從九個間距減少到八個間距空地，從而達到節約土地多建房屋的目的。”

　　為了保障樓房的日照充足，城市規劃中都會規定具體的日照間距。

　　簡單說，前排房屋的屋檐高度到一層窗臺這個高度與前后樓間距的比值。

　　一般來說舊城區要求略低，大多數舊城改造樓房間距系數差不多在1.2到1.5不等，不同的城市有不同的規定。

　　相對來說，新區建設要嚴格的多，間距略大一些。

　　這年代規章并不太嚴格，有些事情好通融，剩下的看自身本事。

　　南方地產身后有靠山，如果需要一切都不是問題。

　　當然，蘇一帆不想破壞規矩，嚴格遵守城市建設規劃。

　　深市設計院項目負責人劉濤苦笑不已，14米的總進深設計難度要大得多，既要考慮房間采光，又要布局合理，還要兼顧規劃部門規定，他們需要浪費好多腦細胞。

　　“蘇總，南方地產要求壓縮設計周期，而你提出的這個要求有難度，時間上很難保證，你看是不是延長設計周期？”

　　誰都要先考慮自身利益，設計院也不會自找苦吃，設計費明碼標價，或按照單價面積計算設計費，或按照總造價收取設計費，沒有好處憑什么給你們出力。

　　所以，劉濤提出延長設計周期，一點都不奇怪。

　　蘇一帆清楚現狀，但是，浪費土地決不允許。

　　“不必了，此事我早有考慮，嗯，這是我繪制的草圖，你們回去修改、完善，盡快在規定的時間內完成設計。”

　　上一輩子搞過太多開發建設，這種事對別人或許有點難度，對蘇一帆來說再簡單不過，而且他也知道設計方的設計不會令他滿意，早有準備。

　　劉濤接過草圖看了一下，大喜：“這就簡單了，蘇總放心，我們一定在規定的時間內完成設計。”

　　也是，草圖都出來了，不過是稍加修改直接畫圖即可。

　　這相當于蘇一帆替設計院干活，豈不省事？

　　搞定了設計單位，接下來就是選擇施工單位環節。