465.營銷的關鍵

　　從兩人對話中透露出來的意思，黃冕能夠猜到眼前的中年人就是鳳凰城的另一個股東。

　　而且從他剛才的焦急神態看來，這中年人對這個項目的關切是非常強烈而且真摯的。

　　這讓他有些奇怪。

　　畢竟陳晉才是大股東，從中年人對陳晉的尊敬態度也能看出這一點。

　　按理說最關心鳳凰城的應該就是陳晉，可為什么這中年人卻…

　　除此之外，陳晉說的話也讓黃冕十分的不解。

　　畢竟現在的行情可不太好，但陳晉卻敢夸下海口，一定會給鳳凰城一個“好結果”？

　　就目前的情況來看，無異于是天方夜譚！

　　但接下來的情況卻更讓他大跌眼鏡了。

　　只聽那中年人道：“陳總，有你這句話，我就放心了！”

　　黃冕聞言一愣，不明白到底是什么原因，讓他對陳晉的信心大到了這個地步？

　　要知道，現在說的可是一個樓盤的結果啊！誰敢在這樣的行情下保證一定能大賣？

　　但陳晉卻很直接的點點頭接受周立海的信任，然后才給兩人介紹道：“黃冕，我手下的經紀人。周立海，海盛房地產的老總，也就是鳳凰城的開發公司。”

　　黃冕禮貌的跟周立海握了握手。

　　陳晉又道：“黃冕，你也看了房子，跟周總談談你對這個項目的看法怎么樣？”

　　一聽他這么說，周立海立刻認真起來，看著黃冕。

　　黃冕無奈的笑了笑，知道這是陳晉在考他，想了想之后才說道：“首先是項目本身競爭力的問題吧。”

　　“先看戶型。110方的戶型是兩房朝北，一房朝南的。單純這一點就會被客戶詬病。然后是148方戶型，雖然說是四房，但戶型圖上的比例不對。劃分為書房的那個房間，實在是太小了，也就比個儲藏間大點。”

　　“然后是銷售模式的問題。剛才老大也說了，這種所謂的好感營銷，雖然在某些情況下是有效果的，但就售樓處的情況來看，在東江市，或者說至少在齊山鎮這一帶并不吃香。”

　　“畢竟項目位于齊山鎮和良山鎮交界處，大量的居民都屬于農民。你指望他們能明白投桃報李的道理，有點困難。售樓處也只會變成他們冬暖夏涼的大型休息室罷了。”

　　周立海聞言，尷尬道：“原來這個項目做的這么差嗎？”

　　“老周。”陳晉這時才開口問道：“拋開銷售團隊不管。至少設計方面是你親自把關的吧？”

　　“是的。”周立海有些崩潰的應道：“是從臨州市跟過來的設計師。”

　　陳晉微微嘆了口氣：“怪我了，之前對項目關心的太少。看來項目在設計上也犯了跟銷售一樣的錯誤。”

　　“兩房朝南和兩房朝北，雖然看上去只是一個房間的差距，但這里畢竟是東江市，競爭太大，而且項目又這么多。客戶的挑選余地就更大了。在臨州市可以不在乎，但在這里，戶型可是核心競爭力之一。”

　　陳晉說完，周立海已經陷入沉思了。

　　“你也別這么糾結了，好在至少沒有一無是處。”陳晉笑道。

　　周立海立刻欣喜道：“還有救？”

　　“你來說。”陳晉又對黃冕說道。

　　黃冕點點頭，只好繼續道：“89方戶型。雖然我沒能仔細看，但是89方這個面積，正好卡在了1.5契稅以下。”

　　“目前絕大多數這個面積的戶型都是兩房，但這里卻做了三房。”

　　周立海聞言，有些不好意思道：“因為是精裝交付，所以就有贈送面積了，畢竟89方小房間的位置原本是公攤的設備區。稍微挪一挪設備的位置，就可以把面積送給客戶了。”

　　“而且我剛才看了一下，似乎這個戶型的數量還是最多的。也很適合拿來做文章。另外，其實精裝修交付也是賣點之一。所以目前最好的銷售策略，就是圍繞89方戶型來做文章，而不是為了貪圖銷售額去主推110方和148方。只要能先把銷量帶動起來，這兩個戶型自然會有成交的。”

　　黃冕說完，又補了一句：“這都是我自己胡亂瞎想的，如果有說錯的地方，還請周總多多包涵吶。”

　　“小黃你這是說的哪里話？”周立海苦笑道：“你說的很多，是我自己一葉障目了。而且…”

　　他看了看陳晉，尷尬道：“也是我自己沒本事，好好的老總，竟然被架空了！”

　　“不要抱怨噢！”陳晉笑道：“最多半個月，鳳凰城還是你的鳳凰城！”

　　周立海認真的點了點頭，心悅臣服。

　　就連陳晉身邊的一個手下，都能有這么好的針對性營銷策略，周立海對陳晉的話是百分之百相信的。

　　他可以說是看著陳晉在短短時間里猶如火箭升空一般崛起的，對于陳晉能創造奇跡，早已經見怪不怪了！

　　信任，不都是基于這些的么？

　　陳晉又叮囑了周立海一番，讓他暫時安心，不要有任何舉動之后，才駕車載著黃冕離開。

　　駛離鳳凰城售樓處之后，黃冕才忍不住對陳晉問道：“老大，我剛才說的那些，對嗎？”

　　他剛才可沒裝比，他是真不知道自己說的有幾分道理？

　　陳晉笑道：“對，也不對。”

　　“你對于戶型的理解很到位，看來最近確實沒有偷懶。只不過對于營銷的理解，還有些偏差。”

　　“偏差？”黃冕一愣，有些不解。

　　陳晉點點頭，問道：“你應該明白為什么南方花園賣的這么差，但是清和苑和我們的碧海軒卻一直成交活躍的原因吧？”

　　黃冕立刻應道：“當然了！跑開所有的配套不去比較，光是學區房的名頭就能撐起半邊天了。而且我還看過成交記錄，今年成交活躍的小區，無一例外，全都是學區房。”

　　“所以呢？”陳晉繼續問道。

　　“這個項目并沒有配套學區吧？撐死了，也就是普通公立小學嘛。”黃冕皺眉說道。

　　陳晉微微一笑：“這就是需要營銷的部分了。營銷，更關鍵的，是這個營字。經營好了，才能賣得好。”“杰眾文學”