第261~262章 【籌謀李超人的項目】

　　春節過后，已經是二月下旬。

　　新的一年開始（農歷），林祖輝明顯感覺自己沒有以前的那么急功近利了，旗下各個公司也是人才濟濟，也用不著他事事操心。

　　雖然從四月份開始，旗下公司有很多計劃，林祖輝卻絲毫沒有急迫感，就好像勝券在握、水到渠成的感覺。

　　2月22日，禮拜一。

　　梁伯韜來到新時代地產的董事長辦公室，對于他來說，林祖輝比李超人對他更重要。

　　他和李超人的合作，只能算是‘錦上添花’，更何況李超人手里還有個杜輝廉，也就是梁伯韜在萬國寶通的‘老板’。而他和林祖輝相識的時候，林祖輝事業遠沒有發達起來，只能說才剛剛冒頭，這就決定著兩人的關系更加牢靠。

　　再說實力方面，林祖輝肯定是不如李超人，甚至一半都還不及；但梁伯韜可是知道，林祖輝手里掌握著大量的現金（猜測），再加上林祖輝夠年輕、夠膽，最重要的是：林祖輝掌握大勢方面，比李超人還精準，堪稱天才。

　　林祖輝熱情的歡迎了梁伯韜，臉上的表情讓人如沐春風，氣質更甚從前。

　　梁伯韜也細心的發現林祖輝此時有些變化，似乎像是隱藏了鋒芒，但給人的威脅反而更大一樣。

　　助理為兩人泡上茶，便將辦公室大門關上。

　　林祖輝笑著說道：“對于我們華夏人來說，現在才是新的一年。既然是新的一年，那我們也應該有新的目標。你呢，有什么打算？”

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　　梁伯韜想了想，說道：“有一些打算，在和杜輝廉考慮中，我們兩人準備成立私人投資銀行！”

　　林祖輝點點頭，他記得百富勤就是在今年成立的。

　　他認真的說道：“現在市場不好，新公司應該多融點錢，將股本做的大些，這樣才有實力。股本還有利息收，就算市場不好都能撐過來。如果股本少，再加上市場差，生存能力就降低了。”末了還補充道，“錢的方面你不用擔心，我可以支持你。你也不要擔心資金燙手，我持有的股份，將來等你們成長起來，會主動攤薄。”

　　林祖輝的話，讓梁伯韜大受感動，他聽得出來，林祖輝投資自己并不是牟利，純粹是對自己這幾年‘效力’的一個回報。

　　“好，我和杜輝廉最近盡快籌劃！”

　　他和杜輝廉人脈很大，自然不僅僅是可以在林祖輝這里籌集到錢，不然前世也不會有十八路諸侯助陣了。

　　兩人聊了一會新時代地產組織架構重整問題，梁伯韜便起身離開。

　　不一會，三架馬車又來到林祖輝的辦公室，三人精神狀態很好。

　　坐下來后，陳斌率先說道：“老板，最近三個月時間，港府批出共計35萬平方尺的新界地皮，我們新時代地產拿下20萬平方尺。”

　　新界的地皮很多都是政府根據每季度，批出30萬平方尺左右，而地產商需要拿著換地權益書去交換。目前新界的換地權益書價格，在950元1000元每平方尺區間。

　　林祖輝說道：“換地沒必要這么狠，購買新界換地權益書倒是可以多買點！”

　　陳斌回道：“沒有幾家地產公司在換，所以我們就多拿點了，恒基兆業每季度換了差不多10萬平方尺，差不多就我們兩家在換。”

　　林祖輝點點頭，早換、晚換是一樣的，只要你有換地權益書。不過政府每季度就批出那么多，所以需要耐心的等待。

　　他有些發愁道：“新時代地產在過去的三個多月里，才買入15億的地皮和舊樓，動作還是慢了一點。要知道，我們在一波中，足足有45億以上的現金！所以，你們要盡快在五月底之前完成買入。”

　　梁真勛立馬說道：“老板，地鐵公司那邊傳出消息，4月初要拍出藍田地鐵站上的物業權，那可是個大項目，需要大量的資金啟動！”

　　林祖輝也是立馬來了興趣，說道：“好，我們是時候拿下一個大型屋邨的項目了！這個項目我打算聯絡寶利科技一起競標，當然了，他們就是個添頭！”

　　眾人點點頭，他們也知道林祖輝的意思，無非就是拉攏個中資，為以后內地投資做打算。

　　幾人又聊了一些公司發展的事情，期間林祖輝說道：“公司資金的事情不用發愁，20億貸款輕松可以搞定。不僅僅如此，四月下旬，我會讓新時代集團發行10的新股，定向增股給我個人。到時候，公司又可獲得8億左右的現金。”

　　幾人沒有驚訝，因為股災前，林祖輝減持了10的股份，如今再增持10，老板還賺了差價。

　　至于為什么是在4月底定向增股，因為林祖輝現在持有34.9新時代地產的股權，若是超過35是需要發起全面收購的，需要以近六個月最高價收購，這顯然吃不消。

　　但若是到了4月底，林祖輝發起全面收購的價格，一定是股災后最高的價格，股民才不會那么傻賣給林祖輝。大股東都增持了，股價還不得立馬暴漲。

　　眾人離開后，林祖輝在思考藍田地鐵站上蓋物業權，也就是后世的麗港城。這塊地皮可以建28幢2834層的住宅樓宇，可提供4100個住宅單元，300萬平方尺左右的樓面面積。

　　但這個項目需要好好的策劃，因為如果1988年4月投得，那么預計1989年上半年就可以進行發售了。但恰恰在1989年5月，地產要暴跌3035，直到1990年5月，才恢復一年前的房價。

　　也就是說，最好的辦法就是將地皮捂起來，等1990年1月再開工。這就需要考慮新時代地產的實力了，畢竟前世李超人和中信的補地費就是10億，地鐵公司的投標價格未知；再加上開工后銀行貸款的建筑費，這些都會產生大量的利息。

　　“不管啦，沒有什么好猶豫的，反正李黃瓜的事業，自己一定要搶！”

　　現在的李超人，其實力是林祖輝的三部到四倍，能在他虎口奪食，一定非常美妙！

　　而李超人在九十年代的四大屋邨計劃，可能將被林祖輝斬掉一個，變成三大屋邨計劃。

　　不過，好像也不是那么容易搶的，得好好規劃一下。

　　林祖輝在自己的辦公室，接待了寶利科技香江負責人的肖赫。

　　他直接了當的說道：“貴公司是否有意投資香江的地產業？”

　　肖赫眼前一亮，作為中資企業，誰不想在香江投資地產業。

　　不過香江的中資企業都是這幾年才入港的，地產業壓根玩不轉，就連華閏那樣的大企業，都將天水圍（嘉湖山莊）的發展權交給長實來操作。

　　而且雙方的合約對長實非常有利：長實占股只有49，華閏占股51。但根據雙方協議，長實保證華閏至少獲得7.5億的利潤，但若是樓價超過特定水平，長實所分得的利潤份額將從49提高至75。（事實上，長實后來拿下了75利潤份額，足足獲得了130億的利潤）

　　“若是能和新時代集團合作，我愿意說服公司拿出現金投資！”肖赫連忙說道。

　　上次別人還不愿意帶你玩，現在別人愿意帶，還不得趕快表態。

　　林祖輝笑著說道：“4月初，香江地鐵公司將把藍田地鐵站上蓋物業權進行招標，競標價高者得！保守估計，光補地費就需要10億，競標價也是在6億以上，如果你們寶利科技有興趣，可以參股和我們新時代集團聯手投標。”

　　肖赫頓時震驚起來，這個項目太大了。

　　要知道，京城的麗景花園才投資幾千萬而已，京城那邊的地價、物價、人力實在太便宜了。

　　“我們可以拿幾成股份？”

　　“那就要看你們可以拿出多少現金了！我是這樣想的，我們可以參考天水圍那個項目來合作，我們新時代地產保證你們在這個項目獲利多少億，而樓價超過多少元，新時代地產的盈利比例將超過多少！”

　　這個合作對新時代地集團非常有利，只需出競標價和補地費；后續的建筑費等，一律通過貸款來解決。假設競標價和補地費是16億，寶利科技占股三成，就需要拿出4.8億的資金。

　　新時代集團可以保證寶利科技在這個項目上獲利5億（穩賺不賠的回報率算很高了），工期按5年計算（大型屋邨）；若是樓價平均銷售漲至2500元每平方尺（目前10001100元那個地段），那么新時代集團獲利將提高至80（本該70）。

　　林祖輝就知道香江在九十年代的房價，1991年2月后（海灣戰爭結束），像這種大型屋邨足足可以漲至3000元每平方尺。藍田地鐵站上的物業，若是操作得當，足足可以賺50個億以上。

　　在這一點上，林祖輝絕對比李超人有優勢，他會不惜高出幾億的補地費，來確保中標。

　　肖赫一聽這筆生意穩賺不賠，立馬動心，說道：“好，我立馬回去和大家商量，到時候我們再細談！”

　　林祖輝點點頭，這么大一筆投資，寶利科技確實需要籌備。

　　反倒是新時代集團，壓根就不會考慮，就算沒有寶利科技，林祖輝也是勢在必得。

　　李超人的項目，他一旦有了實力，那就是一定要搶下來。

　　連他的紅顏知己（鄒凱旋）都搶了，還有什么不能搶的？

　　2月底，華置中心正式啟用，當前空置率僅10。

　　此時，中環的寫字樓空置率已經降低至25，寫字樓極其稀缺（有空置率不代表不缺）；同時，造成了中環寫字樓租金大量上漲。

　　華置中心（雙子大廈）位于中環金鐘站，租金創下每平方尺2832元的天價，而華置中心的樓面面積足足90萬平方尺，每年的租金都在3億以上。純利一般是八成，每年純利在2.4億元左右。

　　寫字樓果然是最賺錢的，林祖輝如是的想！

　　按照目前的寫字樓租金漲勢，怕是五六年的租金就可以回本，三年的物業價值就翻倍！

　　新時代集團第一個搬進‘華置中心’高48層的A座，占據著足足七層的寫字樓。

　　華置中心投入使用的當天，舉辦了一個啟用儀式，林祖輝不少好友、合作伙伴紛紛來祝賀。

　　“彤叔，這筆生意是不是很贊！”林祖輝笑著對鄭裕桐說道。

　　新世界亦有華置中心兩成權益，而買下華置中心不到一年半的時間，香江的寫字樓租金上漲了24成，華置中心的價值自然更是水漲船高。

　　鄭裕桐笑著說道：“華人置業被你拿下兩年，資產值翻了十倍以上，更是成為香江十大地產公司，厲害呀！”

　　周圍人紛紛點頭，華人置業是真的厲害，作為一家地產公司的子公司，躋身香江十大地產公司（按市值），這是頭一號。

　　在眾人的祝賀中，林祖輝雖然笑著回應，其實心里非常冷靜。

　　這才幾座大廈，自己是那么容易滿足的嘛？

　　“過獎了，僥幸躲過了股災而已，不然我現在就是被銀行逼債了！”林祖輝謙虛的說道。

　　鄭裕桐可是地產老行尊，立馬說道：“華人置業收租都可以賺這個數，銀行還會逼你們債，他們瘋了吧！”他伸出5個手指，笑瞇瞇的。

　　華人置業債務才15億，但今年差不多可以賺6億的租金純利，鄭裕桐都保守了！

　　“哈哈”

　　眾人在樓下聊得不亦樂乎，很快就到了儀式的開始，喜慶之后，又帶他們去大廈參觀一番。

　　下午。

　　林祖輝坐在自己足足1000平方尺的辦公室，神情怡然自得，頗有包租公的氣質。

　　情到深處，他將自己的雙腳抬到價值不菲的辦公桌上，一幅葛優躺的模樣。

　　在香江收租，真的是世界上最賺錢的生意了，若不是考慮要提高自己的影響力，他才不想費心費力的搞傳媒，辦LEIT集團（用工人數），做香江最大的包租公也非常不錯呢！

　　直到敲門聲響起，林祖輝才收回思緒和雙腿，做好擺出董事長的風范。

　　高毅恭敬的走進辦公室，說道：“老板！”

　　“坐，李珂泡茶！”

　　看得出來，老板的心情不錯，李助理當然會主動泡茶，但老板主動喊出來，顯然心情是很不錯的。

　　他的心情也不錯，華置中心啟用，華人置業的地位一下就出來了，而作為華人置業的總經理，自然也是與有榮焉的感覺，高毅如是的想到。

　　接著高毅向林祖輝匯報了關于‘娛樂行大廈’的設計稿進展，以及華人置業又購入了3億的優質收租物業，多以按層的寫字樓為主。

　　聽完匯報后，林祖輝說道：“娛樂行大廈重建，對于設計我是要求很高的，一定要建成具有香港代表性的建筑。具體的建筑施工，先不需要考慮，我們馬上有自己的專業建筑公司，到時候留給自家公司。”

　　高毅有些驚訝，新時代地產雖然也具備開發寫字樓的實力，但其實只能作為甲方，建筑方面還得承包出去。

　　而且娛樂行大廈的建筑投資很高，足足5億的標準左右，要知道建成之后也才17萬平方尺的樓面面積而已，簡直屬于高成本靚廈了，包括地皮總投資九億了。

　　看來，老板盯上了哪家上市建筑公司，準備‘偷襲’了。

　　“嗯，我知道了。”

　　接下來，高毅告訴林祖輝一個振奮的消息。

　　“老板，我從別人那里打聽到，樂古置業的大股東崔家有意放盤！”

　　高毅卻是知道自家老板對香江的地產太熟悉了，所以也沒有多此一舉介紹樂古置業！

　　林祖輝眼前一亮，好肥的雞腿（產業）！

　　樂古置業，是一家上市公司，原名樂古置業印刷公司，1978年將印刷業務售于一位董事后，易名為‘樂古置業’，主要業務是在中區雪廠街一帶重建物業（老式大廈，可重建），物業包括有：中環的樂古大廈、印刷行、樂成行、北角的樂基行。

　　樂古置業一向經營作風穩健，是只盈利素質頗佳的冷門股。四幢大廈雖然是老式大廈，但占地面積都還不錯，在1萬至2萬平方尺的占地面積，但其總價值也在10億以上。

　　而樂古置業股災后的市值，好像才6億左右！

　　“他們打算怎么放盤？”

　　“還不知道！不過按照我的預計，崔家估計會在4月下旬邀請各家地產公司競投收購！畢竟崔家手里有43.25的持股，如是新東家收購全部股份，就得提出全面收購。”

　　林祖輝點點頭，有理！

　　大家都在4月下旬后，才敢放開了搞，不然那個35的臨界線就是緊箍咒。

　　“競投收購倒是公平！若是我們拿下崔家的43.25股份，便立馬發起私有化，將之并入華人置業。”

　　“嗯，我也是這樣想的。那四幢大廈如果重建，將是非常龐大的一筆資產！”

　　林祖輝想起了什么，對高毅說道：“你說起重建，你可以留意一下宏記大廈周圍的物業，是否有意出售。若是有計劃，我們可以買下來，將來讓宏記大廈也并樓重建！不過不需要過分的追求，以免被人抬價！”

　　香江很多老牌大廈占地面積只有1萬平方尺左右，所以并樓時有發生，一旦并成2萬平方尺以上的占地面積，其產生的價值將成倍的提高。多花一點建筑費，簡直就是毛毛雨。

　　高毅點點頭，說道：“嗯，我會放在心上的！”

　　并樓不是一件容易的事情，可能要花上數年之久。置地就是花了足足十年時間，將雪廠街荷蘭行及有利銀行舊址這個地盤僅1萬多平方尺，通過購買廣東銀行大廈（德輔道中8號）及球義大廈，將四幢物業的并成一塊，也才獲得3萬多平方尺的地皮。期間，置地還想買下毗鄰的恒昌大廈，可惜未能如愿。這個建筑就是后世鼎鼎有名的‘皇后大道中9號’，樓高38層，樓面面積36萬平方尺以上，底層是龐大的商場。

　　所以，宏記大廈的并樓，也可以提出來，慢慢等待機會！

　　若是成功，便可以獲得一幢30萬平方以上的甲級中環寫字樓，其價值翻上數倍甚至十倍以上。

　　重要的是，宏記大廈地理位置不錯，就在干諾道，也算是中區的優質地段。中區最值錢的還是大道，又稱之為金融中心，是真正的寸土寸金。