第三百零五章 接著奏樂,接著舞
“怎么？我們的住宅貸款還不夠嗎？”
聽到古德曼提起住宅貸款問題，卡特顯得有點疑惑。
道格拉斯在建住宅區，平均單套住宅售價4.5萬美刀。是略微超過新市民們購買力上限的！
前文提到過，家底好點的，或許只用貸款幾千美元就夠了，而家庭不是那么富裕的，要買這個房，少說得貸一萬多。
即便是按一個比較平均、籠統的估算，即每套住宅的貸款金額為7000美元。那么三千多套住宅，需要的貸款總量就是2100萬之巨。
這絕對是一個及其夸張的貸款需求！以至于都多到了即便是把卡特眼下所有銀行的資金全部加在一塊，都不足以一次性全額給付的程度。
原本的計劃邏輯是：分批周轉！即一期工程建好，則發放一批貸款。然后DOG建工收到的利潤，也就是屬于卡特個人資產的這部分...沒錯，DOG建工也是LLC，它的盈利卡特是可以直接支配的。
這部分屬于個人資產的利潤，先不著急投入到高速公路信托。或者說，不完全投入公路信托，公路項目的初期，先用養老保險基金提供的投資額，還有貸款來支付。這三千萬美元的預期利潤，先循環發一遍貸款后，等到公路信托的錢花得差不多了，再轉入信托賬戶。
說白了，就是玩一個時間差！
只要手里有一筆，能夠發出第一次貸款的錢，那么這個循環就能形成！在保證貸款總量低于利潤總額的情況下，即便是這個操作過程中，存在稅務消耗，但900萬左右的預估差額，應付這么點損耗，綽綽有余！
雖然對銀行內本身的儲戶存款消耗不大，但一方面，卡特旗下目前幾家銀行的存款利率都偏低。一直到現在，存款利率也才剛剛達到12，遠低于平均水平，所以銀行內的存款負債并不多。對消耗掉這一部分存款的急迫感自然不強。
另一方面，HT專項貸款，再加這一筆住宅貸款，僅僅是這兩個貸款項目，總額就高達3100萬以上，按12的年利率來算，頭年光利息收入就有372萬，再加上部分本金，破400萬，根本就不叫事。
400萬美金的現金入賬，償付存款性負債的利息，完全足夠！
而根據住宅貸款的循環模型：第一期40套住宅，貸款需求量大概是28萬到30萬左右，循環后的利潤40萬；這40萬挪到下一批貸款發放，足夠滿足60套左右的住宅貸款需求，然后開工60套，獲利60萬；60萬則又能放出8090套住宅的貸款...
去年過半，HT專項貸款的營收回籠了70萬左右的資金，填補進去，還能進一步加速這個循環。3000多套的住宅需求，在這個模型下滾下去，不用到第八期工程，便能全部建成，貸款也能發放完畢，而最后一筆貸款發放完后，DOG地產的實際營收還特么有一千萬左右的現金結余。
這已經不再需要繼續以貸款形式發放出去的資金，轉移到公路信托。等等，要填補公路信托的3000萬約定注資，還差兩千萬！
然而即便是不看HT未來的融資收入，單靠貸款與地產結合的營收模式。卡特怎么算，這個2000萬都不叫事！
畢竟除了銀行貸款在未來的持續收入與地產建工收入外，別忘了公路信托，也是由卡特控制的啊！三個億大工程的項目，公路信托自己又沒法干。他一旦將這個工程承包給了DOG地產...
用此前那個杠精歐文斯口里的合理利潤來說，10的利潤也有三千萬了！
這錢啊，在自己旗下幾個地方轉來轉去，轉上個幾年，十年以后...
卡特現在僅憑自己都已經有點無法算清自己到底能有多少收益了，因為公路信托未來還會存在一個過路費收入，這部分，自己能分一半呢！
太過遙遠的未來不看，起碼就眼前看到的。只要能保證這個模式正常、健康的運轉下去，別尼瑪轉到一半，資金鏈斷裂崩盤了，這樣一個循環走不了多久...
一個小目標就出來了！等十年、二十年的大周期走完，最后能獲得幾個小目標，那真是個未知數...
心里仔細這么一琢磨后，卡特算是徹底明白了前世中國的地產行業為何與銀行綁定那么深了！用金融的話來說，這么一個模型，其實就是在玩杠桿！
前期40套住宅的貸款需求，只用30萬左右的小額現金便能撬動這個總額高達三千多萬的貸款交易了！別說過程中的施工款什么的，那些大不了借嘛！一邊借款開工，一邊壓著供應商，甚至施工商的款項，慢慢結算。只要活不停，這個周期中的一點利息損耗，對比這個百倍杠桿帶來的收入，算得了什么？
甚至不考慮風險，以及現實里各種復雜多變的情況的話，最后地產開發商那邊結余的千萬利潤，存進銀行以后...
哦豁～新一輪的循環又可以開始了！
以一千萬為基點，如果再來一個百倍杠桿...
地產加金融的模式，的確能夠快速帶來大量回報，但卡特也很明白。市場的需求是有限的，而且這個模式對未來的透支及其嚴重！
道格拉斯就這么大，人口就這么多！
住宅生意固然是好生意，可你也不能玩命建啊！不然到時候，房子比特么人都多，你這經濟還循環個登？這個模式里，最怕的就是資金鏈斷了！
一旦有一環斷裂，無論是中間施工款借不到，房子無法建成；還是房子建成了但是賣不出去，沒有尾款回流...
那么從上到下，全都得倒大霉。所以這生意，這么干一次，卡特就很知足了！這種天時地利人和俱全的生意，哪能持續不斷地干啊！
雖然明白這一點，但這個地產、貸款、公路的資金循環結束，也就是錢跑到終點了。不再繼續跑下一圈了，這跑第一圈的周期，都是數以年計的！
兩三年以后，卡特經濟大環境就會發生變化。通膨能不能完全遏制先不說，就說這養蠱似的內卷，即便不完全停擺，但也肯定不會再如現在這樣激烈了。
畢竟卷不過的，該死的都死差不多了。剩下能卷過的，那也是傷敵一千自損八百，也需要時間喘口氣不是？
就好像卡特曾經老媽一個同學的孩子一樣，初中全校前十，卷進了某省會最屌的高中，立馬變成了中下游水平。然后接著繼續玩命卷，卷到了中等偏上，上了一所重本，然后...
然后那倒霉孩子在大學就開始放飛自我了！左手游戲，右手泡妹，用某皇叔的話講：
“我南征北戰卷了這么多年，就不能讓我享受享受嘛？”
“接著奏樂！接著舞！”