第三百三十五章 超大型的城市綜合商業體
“呵呵，沒想到竟然是三沙市千達廣場商業體！”
望著紙張上面的內容，曹興宇暗自嘀咕了一句，臉上不自覺的浮現出一絲笑容。
毫無疑問，這很符合他心目中的要求。
目前系統地圖只是全面開放了三沙市，所以也只有三沙市的資產才對他有價值。
因為從目前來看，除了經營的店鋪有固定的商業街要求外，地產行業則是并沒有局限性，只要在三沙市就行。
而對于三沙市千達廣場那個商業體，曹興宇自然是耳熟能詳，之前在上大學期間，他就去那邊逛過了幾次，不得不說，那個地方真的很熱鬧。
這個商業體坐落在三沙市繁華的河東開元區，北臨三沙大道，南鄰沙江大道。
從道路名稱上就能看得出來，這兩條大道是三沙市的城市主干道。
不僅如此，商業體還臨江，緊靠三沙江坐擁無限江景，能眺望遠處河西月山的絕版自然風光，另外還有三沙市一二號線地跌直達，交通極其的便利。
可以說該商業體的位置極佳，區位優勢不言而喻。
這是三沙市近年來與謝氏接團聯手，最新打造出來的新地標之一。
曹興宇如果沒記錯的話，這個千達廣場還是謝氏集團在三沙市唯一的一個項目，后來貌似是謝氏集團出現了債務危機，導致在中部城市很多投資都停滯了。
而值得一提的是，這個商業體不單單是只有千達廣場。
而是由千達廣場、千達文華酒店、千達國際、千達文軒公館等等組成。
簡而言之，就是集商業(購物中心)、住宅區、寫字樓、高檔酒店、娛樂休閑(國際影城/KTV/電玩)為一體。
占地超過了200畝。
是個超大型的城市綜合商業體。
其中住宅部分在幾年前就早已經售罄。
提到住宅這方面，還得從謝氏集團早些年的商業模式說起，也就是以‘售’養‘租’。
謝氏集團的主業是商業地產沒錯，以出租自持的商業店鋪來賺取長久的收益也沒錯，但這方面有個很明顯的缺陷，那就是‘來錢太慢’。
雖說租金都是季度付、半年付或年付，對一般的投資人來說或許可以接受，這也確實稱得上是一門賺錢的生意，但對于謝氏集團來說，這個錢根本就無法支撐他們的擴張。
通俗易懂的說，收租模式只是長期的一個盈利方向，時間越長，賺的就會越多。
但想要擴張，單單指望租金肯定是行不通的，必須得尋求其它的能快速回款的項目。
所以基于此，圍繞著千達廣場為核心，周邊肯定會有配套的大型住宅小區、寫字樓等對外出售的物業。
畢竟地產嘛，只有出售，那才能大筆大筆的回款，賺取驚人的利潤。
同時還能和千達廣場相輔相成、互相提高對方的價值。
想想看，商場周邊有住宅，是不是能增加商場的人氣？
而住宅邊上有大型商場，又是一個極大的賣點，能讓房子賣的更好更快。
謝氏集團就是很好的抓住了這些要點，才讓他們每個樓盤都能在很快的時間內銷售一空，比一般的地產項目的銷售周期要短很多。
這其實就是千達廣場的第三代模式。
相較于第一代、第二代那種以單純的千達廣場為主的純商業模式，第三代更成熟且更具備城市地標的特性。
當然，千達廣場還有第四代，但那已經不叫千達廣場了，而是叫千達城，又名千達文化旅游城。
相較于第三代上百萬平方就稱得上是超大規模來說，千達城直接在這個基礎上翻了幾番，至少都是三四百萬平方起步。
這已經不能稱之為一個城市商業綜合體了，而是一個大型文旅項目！
只不過第四代并不多，全國都只有十幾家。
真正普及全國的，眼下人們經常看到的、經常掛在嘴邊提及到的千達廣場，基本上都是屬于第三代產品。
回過頭來說，靠著以售養租，把千達廣場周邊的住宅、寫字樓等出售收攏了大半資金后，謝氏集團才得以繼續擴張這個模式。
然后就是源源不斷的復制，快速的攻城略地，增加他們手中自持的千達廣場的面積，增加重資產。
這些，就是謝氏集團在之前重資產時代的標準化模式，眼下三沙市的這個千達廣場，就是前幾年謝氏集團的產物。
而曹興宇之所以知道這些，是因為之前他研究過一陣子千達廣場。
收回思緒，曹興宇的目光聚焦到了紙張上面的內容上。
“5棟千達國際甲級寫字樓，地上48層，地下兩層，每層4000平米，合計總建筑面積達101萬。”
“謝氏集團自持其中2棟，還有3棟則是持有其中近50的面積，另外50出頭的面積已經對外出售。”
“總計自持67萬平方。”
“目前該寫字樓市場價1.2萬一平，綜合打包折扣價按1萬一平出售，估價67億。”
“另外考慮到自持的那兩棟樓整體出售有溢價的情況，估價70億。”
“備注：該資產現有銀行10年期經營性貸款25億。”
“扣除貸款，最終估值45億。”
看完對方列出來的第一項資產，曹興宇沉思了起來。
他的第一個感覺是，這個價...
有點虛高！
雖說表格中寫著是比市場價低2千的價格進行的估價，但...
“千達廣場第三代模式，其中的住宅和寫字樓按道理那都是應該在當時就售出去以收攏資金才對...”
“眼下對方竟然還自持了超過60以上的面積，這本身就是一個很明顯的問題了！”
曹興宇沒記錯的話，每一個千達廣城的模式中，謝氏集團旗下自持的物業一般都是千達廣場以及孿生的千達影城、千達親子系列等等，頂多再加上一個千達酒店！
像寫字樓這樣的，一般都是和住宅一樣，以盡快出售去收攏資金為主！
這也是以售養租中的主力軍之一！
而且自持辦公寫字樓，并不是謝氏集團會做的事，這種商業寫字樓的出租，也不是謝氏集團所擅長的領域！
“可這里卻自持了那么多...要么是有什么戰略目的，要么就是賣不出去...”
對此，曹興宇更傾向于后者。
畢竟真有什么戰略目的，那此刻就沒有必要拿出來當談判籌碼了！
“三沙市雖說是省會城市，這幾年的發展也相當的迅速，但是其底蘊相較于沿海那些超一線城市而言，還是差了好幾個檔次，這是一個不爭的事實。”
“從商業寫字樓方面，就能看出一二，真正的大城市像京市、滬市，那都是一棟棟高聳入云的大樓，并且是成片成片的，規模浩大。三沙市就根本沒有這樣的規模，寫字樓較為的分散不說，并且無法形成那種絕對意義上的大型商務區。”
關于商業寫字樓，之前曹興宇看到過一份研究報告。
說的是三沙市的甲級寫字樓的總量已經達到了362萬平方米，而且每年還以平均60萬平米在增長。
這還只是甲級寫字樓的總量，如果把乙級丙級的算進去，總量更驚人！
而三沙市真正的需求卻并沒有這么高。
以甲級寫字樓為例，其空置率就達到了51左右！
超過一半的面積處于空置狀態。
很明顯是供大于求市場！
再加上三沙市是一個更偏向享受生活、娛樂的城市，本地的居民對于炒房都不熱衷，或者說對投資房產并不熱衷，大家更喜歡活在當下，這是由城市屬性和大環境所造就出來的。
這方面，從三沙市的房價一直穩定在全國省會城市里倒數前三就能看得出來，要知道三沙市的GDP和人均收入，那是在省會城市里排名前列的。
而如此強烈的反差，造就了三沙市多次登上了最具幸福感城市的頭名。
由此也看得出來，在最火熱的炒房年代，三沙市的居民都沒興趣，更別說去買那種商務寫字樓了。
畢竟三沙市住宅均價都才1.1萬，有錢還不如去買這種房子呢，最終的投資回報率都會比買商務寫字樓高，畢竟商務寫字樓的空置率太高了，明白人只需要稍微一算就能算出來。
因此，曹興宇認為謝氏集團自持的這些商務樓，大概率是賣不出去了！
然后迫于無奈只能自己拿在手上！
這也是屬于有價無市的一種。
只不過是標價了，沒人愿意買而已。
而到這一刻，曹興宇心里面突然有點明白了為什么三沙市只有一個千達廣場的綜合商業體了。
因為市場擺在了那里啊！
“估值70億，扣掉10年期經營性貸款25億，其實最后的估價是45億。”
放在超一線城市，一棟稍微有點規模的寫字樓，或許都要這個價了。
但是放在三沙市，這個價格...
想到這里，曹興宇收回思緒，望向了謝建林，笑著道：
“謝總，你們這千達國際的45億價格是不是給估的太高了？”
“呵呵。”聞言，知道此刻已經步入談價階段的謝建林笑了笑，道：“高嗎？這種稀有的自持甲級寫字樓可不多見，而且還位置極佳，其價值應該不用我多闡述吧？”
“并且我們已經在市場價的價格上打折了，這已經表現出了我們謝氏集團最大的誠意。”
“要不是這次貴司擺出了誠意，這些資產我們還并不想拿出來。”
“額，這還是誠意？”聞言，曹興宇當即忍不住失笑道：
“市場價1.2萬一平，或許外面掛的確實是這個價，可總得有人買吧？”
“而三沙市這里對商務寫字樓的需求并不高，有近乎大半的甲級寫字樓處于空置狀態，我想謝總這幾棟的入駐率應該也不高吧？”
“這種供大于求的局面，買下來連出租都不一定能得到保障，有多少人會愿意把錢砸到這件事上面？”
“我好歹在三沙市生活了那么多年，對于三沙市的市場還是心里有數的，謝總你這話忽悠忽悠別人還行，但是在我面前，還是算了吧。”
“而且據我所知，謝總你們謝氏集團可沒有自持商務樓的習慣，眼下這幾棟資產，我是不是可以理解為是當時賣不出去，只能先放在手里的呢？”
“從另外三棟你們只持有50左右的面積來看，你們當時還是賣出了一些，但是還是有超過一半沒有售出。”
“所以我估摸著應該跟我的這個猜測差不多。”
“呵呵。”聽完這番話，謝建林頗為意外的挑了挑眉。
他原以為這次會很順利，畢竟對方只是一個乳臭未干的年輕人，應該不太擅長這些才對。
可沒想到對方只剛看一眼，就已經準確的抓中了問題所在。
并且還對他們謝氏集團極其了解！
謝氏集團很少自持商務樓雖然不是什么秘密，但是如果不去關注的人，依然還是不會了解到這一點。
不過謝建林也沒有任何慌張的情緒，既然是談判，那肯定是把方方面面都計算進去了，對方能準確看出估價有點偏高這一點，自然也在計算之中。
“你說的空置率問題，或許別的寫字樓存在，但是我們千達國際并沒有這個問題。”謝建林笑著道：
“畢竟我們這幾棟樓所處的位置好，周邊的配套設施都更加齊全，并且市中心臨江還很具有代表性，頗受那些金融業企業的喜歡。”
“目前5棟寫字樓里面，入駐率遠超三沙市平均水平，達到了80以上。”
“當然了，有一點你沒有說錯，之前我們沒有全部售出去，確實是受到了買方市場影響，三沙市對商務類這一塊資產的購買動力不高。”
“但后來么，隨著整個商業體的建成，周邊配套逐漸完善后，我們這幾棟商務樓的價值早就比以前要提升了不少。”
“只不過隨著入駐企業趨于穩定后，我們沒有再出售的想法了罷了。”
“哦？是嗎？”聞言，曹興宇不置可否的笑了笑。
他對謝建林的話自然是不會全信的。
至少80入駐率這一點，他就不信。
要么是有夸大的成分。
要么就是80里面有大半是他們謝氏集團自己在使用。
總之，整個三沙市對這種高檔寫字樓的需求不可能有那么大，空置率超過50也絕對不是空穴來風。
只不過曹興宇懶得去計較那么多了。
因為，他心里面挺喜歡這個資產的！
不算那只自持50面積的三棟，單單那兩棟自持的高檔寫字樓...
地段好、位置佳，如果能劃到實王集團名下，那未來很長一段時間內，實王集團都可以不用再考慮辦公區的問題了！
完全管夠的那種！
相當實用！
甚至可以說是一勞永逸的解決了實王集團的一個大問題！
因此，曹興宇覺得哪怕對方價格報高了一點，那也無所謂了。
“謝總，我再看看下面的。”曹興宇笑了笑后，目光又轉向了手中的紙張。
謝氏集團列出來的第二份資產：
“千達廣場，建筑面積23.5萬，地上四層，地下兩層。”
“共有商鋪513家。”
“入駐率100”
“報價30億。”
第三份資產：
“千達文華酒店，超五星級標準，32層，各種設施設備齊全，總計412間各類級別的客房。”
“報價15億。”
看完后，曹興宇大概有點回過味來了。
這是剛好90億？