第17章 謀劃大地主
“指揮官閣下，恭喜您，您在規定的時間內完成了新手最終任務，請查看獎勵。”
在回來的路上，系統提示任務完成，他迅速把心神集中在大腦，想看看這一次獎勵到底怎么樣？
腦海中顯示了四幅圖像，其中的兩個分別是手機和太陽能面板。
另外兩幅分別是一幅工業用的機器，一幅像是飛機的噴氣式馬達。
兩幅圖紙都感覺很高端，姜大鄴只能求助于系統解釋了。
“指揮官閣下，這是最新一代五軸聯動機床的設計圖紙，是2035年由德國工業設計師鮑里斯·克萊曼設計并且制作成功。”
“里面包含了當今世界上最精確的加工設計程序，最耐用的刀具生產資料。”
“另外一幅圖紙是2085年由中國航空設計師李帥設計的一款大推力航空渦扇式發動機。”
“所有具體參數資料，已經發放至您的手機里，請認真查看后，慎重選擇。”
姜大鄴看了一下手機，發現里面的參數資料，基本上都看不懂。
但是他也知道，發動機的制造必須要有一個前提，就是完整先進的工業技術支撐。
這根本就不需要去慎重考慮，他直接選擇了五軸聯動機床。
“指揮官閣下，恭喜您得到了最新的五軸聯動機床技術。”
“指揮官閣下，您觸發了系統升級任務：請在兩年內，自主研發一個引發世界變革的發明。”
“系統升級后，將可以自主選擇升級任何一項科技。”
這些科技距離姜大鄴有些遙遠，他現在可不想被這些東西拖延了發展的腳步。
就像前蘇聯那樣，因為各種各樣的高大上科技研發項目，使得他們的民用工業遲遲得不到有效發展，導致經濟不斷惡化，最終拖垮了整個國家。
沒有在香港多待，姜大鄴當天下午就回到了公司。
他把唐文基叫了過來，詢問了他籌備的公司情況和進展。
唐文基告訴他，其實馬特上次去羊城找了一個比較適合的爛尾樓，很適合他們作為公司總部，倉儲和維修中心的綜合體。
是1992年，一個香港的船運商投資新建的，花了一年時間就建好了，大樓的主體外墻都已經裝飾過了，只差內部沒有裝修，還是毛坯建筑。
因為伊拉克戰爭，導致他的公司虧損嚴重，又加上事業上的諸多不順，讓他放棄了在內地做生意的想法。
這座大樓差不多完工時，這名港商已經拿不出現金，支付余下的工程款。
現在，姜大鄴要是再能拿出600萬，然后貸款1400萬，這棟16樓的商務樓就屬于他了。
唐文基根本就不知道姜大鄴在股市撈了多少錢？
所以他很擔心姜大鄴財務狀況。
姜大鄴沒有絲毫猶豫，他準備拿出100萬美元，轉到啟航公司的名下。
在唐文基要走之前，他還交代，最好搞個中外合資的外殼，在現行的國內政策下，這樣就能夠享受到最大優惠。
姜大鄴準備做一個計劃書。
好好規劃一下，接下來半年里，怎樣才能做到完善的投資計劃，最高效率的使用自己的資金？
因為在這個年代，國內對外匯的使用管控很嚴，很難把人民幣兌換成外幣。
所以就必須把自己賺的人民幣盡快用到投資上面去。
房地產是絕對的一塊肥肉，姜大鄴決定把自己國內的資金大部分用于這方面。
但是這一方面，他資金不夠充裕，又沒有人脈關系，就連建筑和房地產開發的基礎知識都沒有。
姜大鄴絞盡腦汁想到一個絕世的商業策劃。
“銀行按揭，無限循環貸款”
中國人民銀行于1995年8月頒布了商業銀行自營住房貸款管理暫行辦法，從而標志著我國銀行商業性住房貸款走上正軌。
但當時的條件是比較嚴格的，一是要求有提供雙重保證即抵押（質押）擔保與保證擔保，二是最高期限為10年，三是要求借款人先有存款，存款金額不少于房價款的30％。
這個暫行辦法還是針對當時的國情來制定的，有很多的漏洞，執行的條件對姜大鄴說，可謂是非常寬松。
姜大鄴首先打算成立一個二手房買賣，租賃公司。
這個在香港多如牛毛，規章制度完善到令人發指，絕對不會出現被人坑的現象。
只有他們坑別人，沒有人坑到他們。
到時候挖一個人才過來，負責大陸這邊的公司，名字都想好了叫“安居二手房產租賃和交易公司”。
如果要順利的實施這個計劃。有兩個先決條件。
第一，這些房子的租金必須有超過銀行的貸款利率。
第二，這些房子必須要有較高的出租率。
符合這兩種特征的，其實還是有很多的。
酒店旅館，名校旁邊的學區房，繁華地帶的寫字樓等等。
酒店旅館周洪宇暫時沒有那么多資金插足，他需要的是快速無限循環，那個太慢了。一 寫字樓這個相對風險大，明年的金融危機可能會讓一大批公司企業倒閉，房屋的空置率會成倍提高。
再說了，等金融風暴以后可以大規模抄底，現在為時過早。
現在就是學區房了，這個絕對可以有。
中國絕大多數老百姓，都有一個共同思想，望子成龍。
為了小孩有一個良好的學習環境，找一個好的學校是必然的。
租房陪讀，就是最常見的。
如果要做到循環貸款，首要的條件就是銀行的利率要遠低于房租。
現如今階段國內的銀行利率非常高，平常的貸款利率至少都有12%到15%，最高的甚至可以達到20%。
這樣的行情下，明顯是不適合做房產按揭的，但現金存款絕對是穩賺不虧。
因為今年南斯拉夫中國大使館被炸事件，西方與中國之間的關系破裂，雙方都互不信任。
這樣的國際環境下，外匯儲備就顯得尤為重要了。
現行的金融管制政策開始加強，針對外匯的兌換條件和數量都進行嚴格把控。
普通的老百姓需要兌換美元，如果按照基本流程申請，是不可能獲得審核通過的 這就導致了黑市上貨幣兌換的比率遠超過了官方報價，一般都是1:11或者是1:12。
與此同時，也間接加大了銀行吸儲外匯的難度，不得已之下，央行公布了最新的外匯存儲方案。
用人民幣作為外匯存儲的利息。
作為補償，外匯存儲的利息是人民幣存儲利息的一倍。
也就是說，存儲利率最少也有20%，最高可以達到40%。
國內的大環境如此，也就造成了購房按揭條款如同虛設。
因為根本沒有多少人能夠承受如此高昂的利息。
姜大鄴如果想貸出大批現金，那就只能把目光對準國外。
國外銀行的貸款利率一邊保持保持在3%—10%之間，且貸款的條件比較嚴苛。
但是有一個國家完全打破了陳規，它堪稱國際金融行業里面的攪屎棍。
在整個90年代，他們的銀行在國際上大放光彩，不僅僅在國際銀行前十排行榜上占據了過半的數量，更是把日元推廣到了全世界。
RB央行為了推廣日元，也為了穩定國內的通貨膨脹，制定了低息政策。
他們的利率低的可怕，后世的RB銀行的利率，甚至是負利率。
就是說去銀行存錢不僅沒有利息給儲戶，甚至還要繳納微薄的利息給銀行。
現階段RB銀行貸款利率是0.42%，低的令人發指，比現階段國內銀行的貸款利率，足足低了三十多倍。
現在國際上很流行的一種賺錢模式，就是用日元貸款，然后兌換成美元，存進美國銀行，賺取利息差。
由于這些年美國聯邦基金目標利率和RB銀行官方貼現利率之間的利差約為5%，所以很多人就靠這個賺錢維持生計，特別是在東南亞國家的那些人群。
泰國首富阿布朗先生，前期就是依靠著僅有的家產，瘋狂的借貸，投資買房，反復循環，迅速積累起了大量的財富。
不過這個家伙，實在太過瘋狂、貪婪，根本就不知收斂為何物。
雖然表面上的財富已經超過40億美元，但實際上身負欠債的額度已經遠遠超過了這個數值。
亞洲金融危機爆發之后，這個家伙也是一夜之間一貧如洗，全家人甚至只能依靠乞討為生。
許多人都為之唏噓。
這簡直就是一步天堂，一步地獄。
這也是亞洲金融危機中的最典型破產案例之一。
傳說中的躺著賺錢就是這樣個模式。
但關鍵需要把握好分寸，
姜大鄴現在也想玩筆大的，差不多也是這樣的模式。
打一個比方，姜大鄴用自己的錢，購買了北上廣深的500套房子，均價20萬，總共花了一個億。
把這些房產做抵押給RB的銀行，然后貸出相當于5000萬到8000萬人民幣的日元。
再把這些日元兌換成美元，存入中國銀行，因為中國銀行可以用美元存款做抵押借出人民幣。（不是貸款，借人民幣只要收手續費）
而且中國銀行給出的外資存款利率遠高于人民幣存款利率，大概會有20%—40%的利率（定期存款年限決定利率，給出的利息也是人民幣）。
這樣一算，中國銀行每年會支付存款利息1000萬到3200萬不等的人民幣。
500套房產，全部算學區房，每套房，每個月收1000多的房租，一年剛好兩萬。
也可以按照房價10%的價錢，收取年租金。
因為全囯每個地方的房價不一樣，這樣的租賃方式更為合理。
這樣一算，每年房租將近1000萬人民幣。
綜上一起核算，從中國銀行借出5000萬到8000萬人民幣，加上存款利息1000萬至3200萬人民幣不等，再加上房租1000萬人民幣。
那么最少可以再增加7000萬人民幣，最多可以再增加1.22億人民幣的流動資金。
沒錯，除去手續費，最多的可以再拿到1億人民幣的現金。
再拿這些錢去買房，然后再貸款，又再次買房…
如此反復循環，只要姜大鄴愿意，他就能把整個中國買下來，但是前提他要到98年之前完成這個布局。
有人會說，這么好的事情，那些持有外匯的外國人，都會想方設法投錢進來，僅僅利息這一項，都能賺的盆滿缽滿。
卻為什么沒有外資愿意來做這樣的投資項目呢？
那是因為當下的國情和國際環境造成的。
西方國家對現在的華夏采取的是遏制政策，這讓很多西方人對華夏國內的發展沒有信心。
人民幣在那個時期，是屬于絕對的小眾貨幣，甚至是比起瑞士法郎和港幣都不如。
把美元等外匯存入中國銀行，而得到利息卻是人民幣，這讓絕大部分的投資者都望而生畏。
就是華夏本國的官員和商人，都是對那些穩定的外匯趨之若鶩，更不要說那些外國投資者了。
再加上九三年的海南房產破滅危機，政府已經頒布了比較嚴格的房產政策，對外資購房采取針對性的措施。
外資投入到華夏內地，基本上無暴利可圖了，還不如投入到東南亞的房地產市場中。
所以，這些都便宜了姜大鄴。
1998年之后，因為金融危機的影響，銀行利率會降到一個合理的水平上，國家的房改政策也會重新頒布。
那時候，姜大鄴的安居房產公司發展就會大大的放緩。
姜大鄴的包租公夢想，雛形已現，就缺一個職業經理團隊了。