第120章 劃時代樓盤:未來社區

　　地塊編號：e1201

地塊位置：增城區汽車城大道和廣園快速路交匯東北側　　土地用途：城鎮住宅用地、零售商業用地、餐飲用地、商務金融用地。

　　使用年限：住宅70年，商業40年。

　　總用地面積：56889平方米（折合85.33畝）

　　用性性質：要求住宅容積率≤2.9綠地率≥35

二是土地情況，起叫價2.513億元，競買保證金不低于20，增價幅度：100萬元的整數　　拍賣師介紹完第三塊地，直接叫喊開始拍賣。

　　比如先發制人，在拍賣師剛報出起拍價的一瞬間就果斷舉牌，搶占起拍價，而將別的競買人擠向下一個價位。

　　很多情況下，較大的加價幅度會使其他的競買人望而卻步，而使自己用起拍價拿下這件拍賣品。

　　商健剛才就坐著聽著，已經感受過拍賣現場緊張的氣氛，競標技巧。

　　一些競拍技巧還是熟悉的，說到底，競拍主要是心理戰術。

　　但很多情況下，“跳叫“的價格常常會超出其他競買人的價位許多。

　　實際上，以上這些套路都是小技巧，在房地產這一行業，參與拍賣的人都是老油條了，參加過許多個土地拍賣場次。

　　又比如，競買人在制定自己的心理價位時，也應該盡量回避整數價位，可以定的稍高一點，以避免別人搶占整數位。

　　許多買家在拍賣會上喜歡大幅度“跳叫“報價，以顯示自己的實力，表明志在必得的勇氣。

　　每一塊土地，在公示期間，有意競標的房地產公司都會對它進行深入的研究，如何發開，成本控制，營銷，未來能盈利多少，等等，都會有一套流程和方案，都有底價。

　　如果底線是3億，感覺花3億買下來值得開發的，還是照樣按照原定的計劃競拍，只要不超過3億元那就行，能省些錢更好不過了。

　　如果是不易估價的藝術品，喊出比起拍價的叫價，真有可能嚇唬住很少參與拍賣的競爭者。

　　但土地拍賣不是靠嚇唬就能勸退競拍者的，比如商健看中的這塊地，起拍價2.513億，直接喊3億是嚇唬不住這些老油條的。

　　星辰地產9號。

　　億科地產，2號；

　　如今房地產行情一般，各房地產公司都是理性競價。

　　恒d地產8號；

　　每個舉牌號，都代表著競標的公司，拍賣師在進行拍賣之前，都是知道這些資料的，就算不知道，現場也有助手通過耳麥幫他提醒，舉牌的是哪個公司。

　　“2號，2.53億！”

　　龍江地產，11號；

　　“11號，2.54億元。”

　　“12號，2.55億元。”

　　很快，億科的人開始舉牌搶拍。

　　還沒幾秒鐘，又有人舉牌喊價了。

　　“9號星辰地產，2.71億元。”達柯南舉牌了，星辰地產由他舉牌，今年已經42歲，參與過大大小小的拍賣會上百次。商健做為老板，但對拍賣不熟悉，只要不超過預先的底價，他都不會管。

　　“8號恒d，2.75億元。”

　　“我們2.6億!”喊價的人舉著6號牌，氣勢都很高漲，好像這塊地已經是囊中之物。

　　“8號恒d，2.7億元。”

　　“8號恒d，2.80億元。”

　　“9號星辰地產，2.81億元。”

　　“9號星辰地產，2.76億元。”達柯南繼續舉牌，開始啃價。

　　連續兩次喊價，在場的房開公司往他們這邊看，這是一家陌生的公司，他們都沒聽說過。

　　達柯南連續四次死磕，其它公司暫停競拍了，先看看形勢，感覺這家星辰地產勢在必得的樣子。

　　這個價格，也超過一些產地產公司的底價，退出競拍。

　　“8號恒d，2.83億元。”

　　“9號星辰地產，2.84億元。”

　　喊到“第二次出價2.84億元”時，恒d地產又再加舉牌加價。

　　“8號恒d，2.85億元。”

　　但也正是死磕，恒d地產一方一時間內摸不清對方想法。

　　猶豫了下，幾秒鐘內都沒有人舉牌，拍賣師開始喊倒計時。

　　“第一次，9號星辰地產，2.86億元，還有沒有？”拍賣師又開始提醒了。

　　“第二次，9號星辰地產，2.86億元！”

　　“9號星辰地產，2.86億元。”恒d地產剛落聲，達柯南還是淡淡表情，感覺毫不在意，別人加多少，他就加一百萬元。

　　恒d地產的張總猶豫了，眉頭皺了下，往達柯南看了眼，琢磨不透他的想法。

　　“咚”的一聲，落槌。

　　“成交！”

　　拍賣師看了下現場人，最后一次喊：

　　“第三次，9號星辰地產，2.86億元！”

　　話很客氣，但語氣卻是不卑不亢，這代表的是一個公司的面子。

　　“客氣了，憑實力競拍。”恒d地產的張總笑了下，揮下手回了一個禮。

　　“恭喜星辰地產獲得e1201塊。”拍賣師手按木錘重重落下名時朗聲喊出。

　　競拍拿到地，雁南飛站起身，向恒d地產的張總拜下手，微笑道：“感謝張總承讓，也感謝各位同行承讓。接下來的地塊，星辰地位無意競拍。”

　　2.86億元，樓面價2011元/平方。

　　價格不能說很便宜，畝價都達到335萬元。

　　商健很滿意雁南飛和達柯南的表現，剛才拍價時，他還真有些擔憂，哪怕喊價到三億三千萬元，他都能接受。

　　想不到，達柯南的死磕，對同行來說又是陌生公司，讓同行琢磨不透，最終放棄了。

　　競拍下的土地，必須在一個月內把余款打入政府指定的銀行賬戶。如果超期或毀約，將進行罰款，甚至有可能被當地政府的黑名單。

　　拍賣完后，商健開了一個慶祝宴。

　　接下來的三塊地拍賣，商健和下屬繼續看完。

　　之前看中的方案第一塊地，89.21畝，最終出讓價達到3.4億元，樓面價2286元/平方。

　　第二天，商健召開小會，主要是關于土地開發事宜。

　　房地產公司拍到土地后，并不是立刻就能動工，手續可多了，總的來說，就是五證二書。

　　參與酒宴的人不多，就是來粵城的8個人。

　　眾人都喝了不少酒，喝完之后，就回酒店呼呼大睡。

　　五證兩書，可以分為七個步驟。

　　第一步，向國土部門的交易中心交完地款錢，拿到土地交易協議以及《建設用地批準書》；

　　常常說的房地產五證二書，就是是指《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預售(銷售)許可證》。前面四證齊全，才能動工建設。

　　二書是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；二書是建筑封頂之后的事，如今不急。

　　第三步，取得土地后，向國土局辦理領取《國有土地使用證》（第2證），才算是正式取得土地；

　　應當先辦理《建設用地規劃許可證》，只有符合建設規劃，才可以辦理《國有土地使用證》。

　　第二步，向市級規劃局辦理《建設用地規劃許可證》（第1證）；主要確認建設項目位置和范圍，但范圍內建筑內如何設計，在這里是不涉及的。

　　審核的東西不多。主要是環保、消防、郵電、  電業、供水等部門意見和規劃主管部門意見，比如郵電部門，他們得審核項目位置地下有沒有埋有電纜，以免開工時被挖掘機不小心挖斷了。

　　第四步，規劃設計，施工報建，提交規劃設計圖，向市級規劃局辦理領取《建設工程規劃許可證》（第3證）；

　　這個步驟涉及的東西就很多了，也是最耗費時間，主要是設計圖紙，都要提交審核，比如地形圖、總平面規劃圖、建筑工程方案圖、日照分析圖、彩色透視效果圖、坐標放線圖、管線綜合圖、豎向圖。

　　《建設用地規劃許可證》就是符合建設規劃的批準文書。憑借《建設用地規劃許可證》才能辦理《國有土地使用證》。

　　很多人，就很容易把這兩者的先后順序弄混。

　　第五步，招標，尋找施工單位，向市級住建部領取《建設工程許可證》（第4證），開工建設。

　　第六步，打樁建地基、建設樓層符合預售政策要求后，申請《商品房銷售(預售)許可證》（第5證），正式銷售。

　　商健從系統商店資料庫購買幾套高級的未來社區建筑圖紙，以供參考，像戶型圖和建筑圖，都可以直接照抄，省了許多設計時間。

　　最合理最性價比的戶型圖，地下室布置，節約了建造成本。

　　第七步，完工，商品房交付時，涉及兩書。

　　目前也存在一些開發商在有《國有土地使用證》和《建設用地規劃許可證》后就開工的，邊開工變申請《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》，這種形式存在一定的風險，但如果與政府關系好，問題則不大。

　　開發商什么時候可以取得商品房預售許可證，是由開發商項目所在地的地方政府規定的，每個地方或區域的標準都是不一樣的，

　　這個階段，一般只有主建筑封頂后，銀行才正式同意預業主辦理銀行貸款。

　　像億科有些新拍的土地，不到一個月項目已經開始在打樁了，說明四證拿得快，與當地政府關系好。

　　預售許可證也不急，那得開工后，房子達到預售要求才能申請得到。

　　不管怎么樣，開工所需要的四證要拿到手，通常需要幾個月時間，少則1個月。

　　四證進程要看房開公司的款交得快不快，規劃圖交得快不快，最終看政府手續辦得快不快。

　　接下來，還會讓機靈的員工去相關部門走下關系。

　　就比如提交的規劃設計圖，就由城市規劃行政主管部門審核，如果說部門規定20個工作日內完成就行，但如果趕一下，說不定幾天時間就完成了。

　　流轉資金周期影響年收益，所以每個進程都要盡量地縮短。

　　所以，昨天土地拍賣會完之后，商健就立刻讓財務部門繳納完土地費用。

　　有時候，在核心員工面前，領導說話都不中用。領導提醒我，但我就是在規則內慢慢干，敷衍一下，反正領導也不知道具體要花多長時間。

　　想讓我加班？

　　商健在企業上過班，不說政府部門，就說企業的技術部門，有些人，你不催一下他，他都不急，拖拖拉拉，磨洋工，反正拿的是固定工資，而且績效工資占比也不高。

　　所以，如果送禮的話，光給領導是不行的，還得給干活的人。

　　在公司里，大部分領導位置呆不久，但核心員工，在公司反而顯得更加重要，畢竟想找人代替還是有些難度。

　　當然，事業單位或國企，則另說了，領導位置坐得還是很久的，說不定就是干到退休。開除普通員工有些麻煩，還是能找普通員工麻煩。

　　沒門！

　　還真別說，有些員工就是這么叼。

　　第3個證《建設工程規劃許可證》的取證工作，現在就要著手開始準備設計了。

　　商健覺得幾年后的未來社區很不錯。

　　商健不會讓下屬向政府人員賄賂，犯法不說，說不定弄巧成拙，反正，因人而異，因人制宜。

　　等大家坐下來后，商健把未來社區的規劃總圖紙和相關文件給眾人審閱。

　　未來社區就是以滿足人民美好生活向往為根本目的的人民社區，是圍繞社區全生活鏈服務需求，以人本化、生態化、數字化為價值導向，以未來鄰里、教育、健康、創業、建筑、交通、能源、物業和治理等九大場景創新為引領的新型城市功能單元。

　　舉個簡單的說明，未來幾年快遞行業發達，也許快遞員能把快遞送到家門口，但要等時間，少則一天，長則幾天時間。

　　目前，很多小區都有如此的痛點：托幼和入幼難、課外教育資源有限、停車難、出行不便、物流配套不完善、物業收費與服務品質不符合，等等。

　　而未來社區，可以解決以上難點。

　　這種模式，直接把超市淘汰了。菜鳥送的包裹，快遞員不用送到買家門口，直接扔在無人倉庫，自動識別，然后無人運輸小車自動輸送到家門的定點收納箱。

　　這種社區服務的無人搬運小車，在系統商店里，屬于2020年的技術資料，在lv3就能購買到。

　　如果不用出門，在家拿起一塊“社區服務”的平板電腦，選擇購買油米醬醋等日常消費品，只要幾分鐘時間，未來社區建造有輸送軌道，無人搬運小車從小區倉庫自取物品，然后自動通過埋在小區地下的軌道，樓外安裝的輸送軌道，直接輸送到門。

　　當然，輸送的東西不能太重，購買的東西必須是倉庫存有的日常消耗品。

　　所以，建造的樓盤，一定要與其它房地產公司的不一樣，有創新性，劃時代性。

　　而未來社區，就是一部劃時代性的作品。

　　如果商健從商店購買相關的技術資料開發無人搬運車的話，在13年，也是能實現的。

　　星辰房地產公司的第一個樓盤，一定要打響，建立良好的口碑。

　　幾個房地產行業的高層，越看越震驚，頻頻稱嘆。

　　“真是好作品呀！劃時代的產品。”

　　搞未來社區，建造成本會高一些，一個百畝的樓盤，可能要多花一億元左右，劃分到一千五百套房子身上，每平方成本要高六百塊錢，那么，銷售單價得高一千塊以上。

　　如此劃時代的樓盤，以商健的奸商脾性，單價怎么可能只高一千塊錢呢，不多賣幾千塊錢，都感覺對不住從商店買的資料。

　　雁南飛看完未來社區的一些圖紙和創意，欣喜地說：“董事長，先不說未來社區的創意性，這套圖紙設計得合理、精妙，就拿這個89平方小戶型來說，四四方方，建造容易；入戶門沒有干涉，設備放置，沒有在臥室外面，而是放置在天井一側，空調運轉時，在臥室至少不會聽到空調運轉的噪音；過道面積小，轉化為室內空間；南北通透，通風好。”

　　“是的，我都可以想象到，我們的未來社區樓盤開盤后，會是怎么樣的盛況，將會是房地產行業的一顆驚雷。”

　　“未來社區，好！”

　　半個小時后，眾人看得差不多了，商健讓大家發表看法：“說說看你們對小區規劃的想法，設計部門未來的重點工作就是規劃設計圖設計，盡快把證拿到手，盡快動土開工。”

　　雁南飛白了他一眼，你這馬屁拍的太沒技術水準了，讓你這個技術高工提技術意見，卻念起詩來。

　　靠，還詩和遠方！

　　“這幾套圖紙，已經很完美了，我們都可以直接套用，需要修改的地方不多。董事長、雁總，我覺得可以把這幾套圖紙和資料，納入公司的標準化圖紙，其它樓盤同樣可以套用。”

　　“暢想一下，未來社區的居住環境是綠色、低碳、環保的，生活方式是健康、智能、便捷的，文化氛圍是開放、和諧、友愛的…詩和遠方，就在我們腳下！”技術高工蒲丁，文青病都犯了。

　　商健看得懂圖紙，但不懂具體細節如何，聽到大家稱贊，感覺也沒白花錢。

　　“可以，你們覺得沒問題就沒問題，你們專業，你們看著辦，這方面我不懂。雁總，開工后，告訴我一聲就行，我明天要到南山區考察一下這邊的蔬菜基地。”

　　讓他拍板，他哪里懂，還是當甩手掌柜好，最多做技術的搬運工。