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第120章 劃時代樓盤:未來社區

  地塊編號:e1201

地塊位置:增城區汽車城大道和廣園快速路交匯東北側  土地用途:城鎮住宅用地、零售商業用地、餐飲用地、商務金融用地。

  使用年限:住宅70年,商業40年。

  總用地面積:56889平方米(折合85.33畝)

  用性性質:要求住宅容積率≤2.9綠地率≥35

二是土地情況,起叫價2.513億元,競買保證金不低于20,增價幅度:100萬元的整數  拍賣師介紹完第三塊地,直接叫喊開始拍賣。

  比如先發制人,在拍賣師剛報出起拍價的一瞬間就果斷舉牌,搶占起拍價,而將別的競買人擠向下一個價位。

  很多情況下,較大的加價幅度會使其他的競買人望而卻步,而使自己用起拍價拿下這件拍賣品。

  商健剛才就坐著聽著,已經感受過拍賣現場緊張的氣氛,競標技巧。

  一些競拍技巧還是熟悉的,說到底,競拍主要是心理戰術。

  但很多情況下,“跳叫“的價格常常會超出其他競買人的價位許多。

  實際上,以上這些套路都是小技巧,在房地產這一行業,參與拍賣的人都是老油條了,參加過許多個土地拍賣場次。

  又比如,競買人在制定自己的心理價位時,也應該盡量回避整數價位,可以定的稍高一點,以避免別人搶占整數位。

  許多買家在拍賣會上喜歡大幅度“跳叫“報價,以顯示自己的實力,表明志在必得的勇氣。

  每一塊土地,在公示期間,有意競標的房地產公司都會對它進行深入的研究,如何發開,成本控制,營銷,未來能盈利多少,等等,都會有一套流程和方案,都有底價。

  如果底線是3億,感覺花3億買下來值得開發的,還是照樣按照原定的計劃競拍,只要不超過3億元那就行,能省些錢更好不過了。

  如果是不易估價的藝術品,喊出比起拍價的叫價,真有可能嚇唬住很少參與拍賣的競爭者。

  但土地拍賣不是靠嚇唬就能勸退競拍者的,比如商健看中的這塊地,起拍價2.513億,直接喊3億是嚇唬不住這些老油條的。

  星辰地產9號。

  億科地產,2號;

  如今房地產行情一般,各房地產公司都是理性競價。

  恒d地產8號;

  每個舉牌號,都代表著競標的公司,拍賣師在進行拍賣之前,都是知道這些資料的,就算不知道,現場也有助手通過耳麥幫他提醒,舉牌的是哪個公司。

  “2號,2.53億!”

  龍江地產,11號;

  “11號,2.54億元。”

  “12號,2.55億元。”

  很快,億科的人開始舉牌搶拍。

  還沒幾秒鐘,又有人舉牌喊價了。

  “9號星辰地產,2.71億元。”達柯南舉牌了,星辰地產由他舉牌,今年已經42歲,參與過大大小小的拍賣會上百次。商健做為老板,但對拍賣不熟悉,只要不超過預先的底價,他都不會管。

  “8號恒d,2.75億元。”

  “我們2.6億!”喊價的人舉著6號牌,氣勢都很高漲,好像這塊地已經是囊中之物。

  “8號恒d,2.7億元。”

  “8號恒d,2.80億元。”

  “9號星辰地產,2.81億元。”

  “9號星辰地產,2.76億元。”達柯南繼續舉牌,開始啃價。

  連續兩次喊價,在場的房開公司往他們這邊看,這是一家陌生的公司,他們都沒聽說過。

  達柯南連續四次死磕,其它公司暫停競拍了,先看看形勢,感覺這家星辰地產勢在必得的樣子。

  這個價格,也超過一些產地產公司的底價,退出競拍。

  “8號恒d,2.83億元。”

  “9號星辰地產,2.84億元。”

  喊到“第二次出價2.84億元”時,恒d地產又再加舉牌加價。

  “8號恒d,2.85億元。”

  但也正是死磕,恒d地產一方一時間內摸不清對方想法。

  猶豫了下,幾秒鐘內都沒有人舉牌,拍賣師開始喊倒計時。

  “第一次,9號星辰地產,2.86億元,還有沒有?”拍賣師又開始提醒了。

  “第二次,9號星辰地產,2.86億元!”

  “9號星辰地產,2.86億元。”恒d地產剛落聲,達柯南還是淡淡表情,感覺毫不在意,別人加多少,他就加一百萬元。

  恒d地產的張總猶豫了,眉頭皺了下,往達柯南看了眼,琢磨不透他的想法。

  “咚”的一聲,落槌。

  “成交!”

  拍賣師看了下現場人,最后一次喊:

  “第三次,9號星辰地產,2.86億元!”

  話很客氣,但語氣卻是不卑不亢,這代表的是一個公司的面子。

  “客氣了,憑實力競拍。”恒d地產的張總笑了下,揮下手回了一個禮。

  “恭喜星辰地產獲得e1201塊。”拍賣師手按木錘重重落下名時朗聲喊出。

  競拍拿到地,雁南飛站起身,向恒d地產的張總拜下手,微笑道:“感謝張總承讓,也感謝各位同行承讓。接下來的地塊,星辰地位無意競拍。”

  2.86億元,樓面價2011元/平方。

  價格不能說很便宜,畝價都達到335萬元。

  商健很滿意雁南飛和達柯南的表現,剛才拍價時,他還真有些擔憂,哪怕喊價到三億三千萬元,他都能接受。

  想不到,達柯南的死磕,對同行來說又是陌生公司,讓同行琢磨不透,最終放棄了。

  競拍下的土地,必須在一個月內把余款打入政府指定的銀行賬戶。如果超期或毀約,將進行罰款,甚至有可能被當地政府的黑名單。

  拍賣完后,商健開了一個慶祝宴。

  接下來的三塊地拍賣,商健和下屬繼續看完。

  之前看中的方案第一塊地,89.21畝,最終出讓價達到3.4億元,樓面價2286元/平方。

  第二天,商健召開小會,主要是關于土地開發事宜。

  房地產公司拍到土地后,并不是立刻就能動工,手續可多了,總的來說,就是五證二書。

  參與酒宴的人不多,就是來粵城的8個人。

  眾人都喝了不少酒,喝完之后,就回酒店呼呼大睡。

  五證兩書,可以分為七個步驟。

  第一步,向國土部門的交易中心交完地款錢,拿到土地交易協議以及《建設用地批準書》;

  常常說的房地產五證二書,就是是指《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預售(銷售)許可證》。前面四證齊全,才能動工建設。

  二書是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》;二書是建筑封頂之后的事,如今不急。

  第三步,取得土地后,向國土局辦理領取《國有土地使用證》(第2證),才算是正式取得土地;

  應當先辦理《建設用地規劃許可證》,只有符合建設規劃,才可以辦理《國有土地使用證》。

  第二步,向市級規劃局辦理《建設用地規劃許可證》(第1證);主要確認建設項目位置和范圍,但范圍內建筑內如何設計,在這里是不涉及的。

  審核的東西不多。主要是環保、消防、郵電、  電業、供水等部門意見和規劃主管部門意見,比如郵電部門,他們得審核項目位置地下有沒有埋有電纜,以免開工時被挖掘機不小心挖斷了。

  第四步,規劃設計,施工報建,提交規劃設計圖,向市級規劃局辦理領取《建設工程規劃許可證》(第3證);

  這個步驟涉及的東西就很多了,也是最耗費時間,主要是設計圖紙,都要提交審核,比如地形圖、總平面規劃圖、建筑工程方案圖、日照分析圖、彩色透視效果圖、坐標放線圖、管線綜合圖、豎向圖。

  《建設用地規劃許可證》就是符合建設規劃的批準文書。憑借《建設用地規劃許可證》才能辦理《國有土地使用證》。

  很多人,就很容易把這兩者的先后順序弄混。

  第五步,招標,尋找施工單位,向市級住建部領取《建設工程許可證》(第4證),開工建設。

  第六步,打樁建地基、建設樓層符合預售政策要求后,申請《商品房銷售(預售)許可證》(第5證),正式銷售。

  商健從系統商店資料庫購買幾套高級的未來社區建筑圖紙,以供參考,像戶型圖和建筑圖,都可以直接照抄,省了許多設計時間。

  最合理最性價比的戶型圖,地下室布置,節約了建造成本。

  第七步,完工,商品房交付時,涉及兩書。

  目前也存在一些開發商在有《國有土地使用證》和《建設用地規劃許可證》后就開工的,邊開工變申請《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》,這種形式存在一定的風險,但如果與政府關系好,問題則不大。

  開發商什么時候可以取得商品房預售許可證,是由開發商項目所在地的地方政府規定的,每個地方或區域的標準都是不一樣的,

  這個階段,一般只有主建筑封頂后,銀行才正式同意預業主辦理銀行貸款。

  像億科有些新拍的土地,不到一個月項目已經開始在打樁了,說明四證拿得快,與當地政府關系好。

  預售許可證也不急,那得開工后,房子達到預售要求才能申請得到。

  不管怎么樣,開工所需要的四證要拿到手,通常需要幾個月時間,少則1個月。

  四證進程要看房開公司的款交得快不快,規劃圖交得快不快,最終看政府手續辦得快不快。

  接下來,還會讓機靈的員工去相關部門走下關系。

  就比如提交的規劃設計圖,就由城市規劃行政主管部門審核,如果說部門規定20個工作日內完成就行,但如果趕一下,說不定幾天時間就完成了。

  流轉資金周期影響年收益,所以每個進程都要盡量地縮短。

  所以,昨天土地拍賣會完之后,商健就立刻讓財務部門繳納完土地費用。

  有時候,在核心員工面前,領導說話都不中用。領導提醒我,但我就是在規則內慢慢干,敷衍一下,反正領導也不知道具體要花多長時間。

  想讓我加班?

  商健在企業上過班,不說政府部門,就說企業的技術部門,有些人,你不催一下他,他都不急,拖拖拉拉,磨洋工,反正拿的是固定工資,而且績效工資占比也不高。

  所以,如果送禮的話,光給領導是不行的,還得給干活的人。

  在公司里,大部分領導位置呆不久,但核心員工,在公司反而顯得更加重要,畢竟想找人代替還是有些難度。

  當然,事業單位或國企,則另說了,領導位置坐得還是很久的,說不定就是干到退休。開除普通員工有些麻煩,還是能找普通員工麻煩。

  沒門!

  還真別說,有些員工就是這么叼。

  第3個證《建設工程規劃許可證》的取證工作,現在就要著手開始準備設計了。

  商健覺得幾年后的未來社區很不錯。

  商健不會讓下屬向政府人員賄賂,犯法不說,說不定弄巧成拙,反正,因人而異,因人制宜。

  等大家坐下來后,商健把未來社區的規劃總圖紙和相關文件給眾人審閱。

  未來社區就是以滿足人民美好生活向往為根本目的的人民社區,是圍繞社區全生活鏈服務需求,以人本化、生態化、數字化為價值導向,以未來鄰里、教育、健康、創業、建筑、交通、能源、物業和治理等九大場景創新為引領的新型城市功能單元。

  舉個簡單的說明,未來幾年快遞行業發達,也許快遞員能把快遞送到家門口,但要等時間,少則一天,長則幾天時間。

  目前,很多小區都有如此的痛點:托幼和入幼難、課外教育資源有限、停車難、出行不便、物流配套不完善、物業收費與服務品質不符合,等等。

  而未來社區,可以解決以上難點。

  這種模式,直接把超市淘汰了。菜鳥送的包裹,快遞員不用送到買家門口,直接扔在無人倉庫,自動識別,然后無人運輸小車自動輸送到家門的定點收納箱。

  這種社區服務的無人搬運小車,在系統商店里,屬于2020年的技術資料,在lv3就能購買到。

  如果不用出門,在家拿起一塊“社區服務”的平板電腦,選擇購買油米醬醋等日常消費品,只要幾分鐘時間,未來社區建造有輸送軌道,無人搬運小車從小區倉庫自取物品,然后自動通過埋在小區地下的軌道,樓外安裝的輸送軌道,直接輸送到門。

  當然,輸送的東西不能太重,購買的東西必須是倉庫存有的日常消耗品。

  所以,建造的樓盤,一定要與其它房地產公司的不一樣,有創新性,劃時代性。

  而未來社區,就是一部劃時代性的作品。

  如果商健從商店購買相關的技術資料開發無人搬運車的話,在13年,也是能實現的。

  星辰房地產公司的第一個樓盤,一定要打響,建立良好的口碑。

  幾個房地產行業的高層,越看越震驚,頻頻稱嘆。

  “真是好作品呀!劃時代的產品。”

  搞未來社區,建造成本會高一些,一個百畝的樓盤,可能要多花一億元左右,劃分到一千五百套房子身上,每平方成本要高六百塊錢,那么,銷售單價得高一千塊以上。

  如此劃時代的樓盤,以商健的奸商脾性,單價怎么可能只高一千塊錢呢,不多賣幾千塊錢,都感覺對不住從商店買的資料。

  雁南飛看完未來社區的一些圖紙和創意,欣喜地說:“董事長,先不說未來社區的創意性,這套圖紙設計得合理、精妙,就拿這個89平方小戶型來說,四四方方,建造容易;入戶門沒有干涉,設備放置,沒有在臥室外面,而是放置在天井一側,空調運轉時,在臥室至少不會聽到空調運轉的噪音;過道面積小,轉化為室內空間;南北通透,通風好。”

  “是的,我都可以想象到,我們的未來社區樓盤開盤后,會是怎么樣的盛況,將會是房地產行業的一顆驚雷。”

  “未來社區,好!”

  半個小時后,眾人看得差不多了,商健讓大家發表看法:“說說看你們對小區規劃的想法,設計部門未來的重點工作就是規劃設計圖設計,盡快把證拿到手,盡快動土開工。”

  雁南飛白了他一眼,你這馬屁拍的太沒技術水準了,讓你這個技術高工提技術意見,卻念起詩來。

  靠,還詩和遠方!

  “這幾套圖紙,已經很完美了,我們都可以直接套用,需要修改的地方不多。董事長、雁總,我覺得可以把這幾套圖紙和資料,納入公司的標準化圖紙,其它樓盤同樣可以套用。”

  “暢想一下,未來社區的居住環境是綠色、低碳、環保的,生活方式是健康、智能、便捷的,文化氛圍是開放、和諧、友愛的…詩和遠方,就在我們腳下!”技術高工蒲丁,文青病都犯了。

  商健看得懂圖紙,但不懂具體細節如何,聽到大家稱贊,感覺也沒白花錢。

  “可以,你們覺得沒問題就沒問題,你們專業,你們看著辦,這方面我不懂。雁總,開工后,告訴我一聲就行,我明天要到南山區考察一下這邊的蔬菜基地。”

  讓他拍板,他哪里懂,還是當甩手掌柜好,最多做技術的搬運工。

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