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第114章 第一個樓盤城市

  坐在飛機頭等艙的商健,正思索著房地產公司和建筑公司的事情。

  星辰建筑公司目前已經通過三級建筑資質,目前在申請二級資質中。

  如果是一般途徑還真不好申請,商健不得不讓人變通一下。

  三級資質,只能承包建造高度50米以下的工業、民用建筑工程的施工。這個資質限制,星辰建筑公司都沒法建造那些16層以上的商業住宅。

  而二級資質,就可以承擔高度100米以下的工業、民用建筑工程的施工。

  房地產項目開工時,資質必須拿到手。

  這個,就是星辰建筑公司的頭等任務。

  第一個樓盤選擇粵城增城區,大概有三個因素。

  第一個因素,未來幾年,如若說房價漲得最快,即是長江三角地區和珠江三角區的城市,還有帝都。

  其中,商健對深市、粵城的房價增長趨勢最深刻。

  在哪個城市搞房地產?

  網址htTp://m.26.c

  這個問題,商健想了大半年了。

  商健和星辰建筑公司管理層多次商討之后,決定選擇粵城的非主城區增城區作為公司的第一塊開發初作,等開發一兩個樓盤成熟后,直接向深市邁進。

  更便宜的花都區,目前均價在7800元/平,月底能漲到8300元/平。

  而此時的深市,房子均價在21584元/平。最便宜的龍崗區,也要14500元/平,最貴的福田,接近三萬一平。

  第二個因素,資金和經驗原因。

  畢竟前世在粵城工作了數年,閑暇時看看房價,打擊一下,然后鼓勵自己前進,哪怕知道不能在這片地區買得起房子。

  如今粵城4月份房價均價大概在1.9萬元/平,天河區、海珠區、越秀區的單價都在二萬出頭了。

  增城區房價均價在8900元/平,在月底時,將增漲到1.05萬/平,對比其它各區,增幅比較大。

  算下來,一畝地的購買價大概2.5×6000×6671000萬元。

  五十畝地,地價就要五億元,大概能開發大概8.3萬平方的住宅建筑,如果是一百平一套房子,大概能開發七百多套房子,按營銷方法的話,也只是兩三期的房子而已。

  樓盤太小,房子不好賣。

  原計劃就只有幾億元起步,如果在粵城主城區或深市,購買幾十畝地的資金都不夠,沒有幾十畝地,真不好開發一個樓盤。

  新房售價均價一萬五千元,樓面價大概在6000元/平左右。

  如果是18層的小高層,假如容積率是2.5(高層會達到3.04.0)。

  如果能拿地來向銀行抵押貸款,一般能貸款到四成到五成,如果能堅持到預售,預售成績還好,可能就不需要投入資金開發樓盤。

  開發一塊五十畝的地,只需要準備買地錢就行。

  可對于一家新成立的房開公司來說,想向銀行大額貸款或借貸?

  而且,一般住宅地塊,大多是幾十畝以上,光買地就要花幾億元了。

  買地之后,還要砸錢開發。

  開發這五十畝地住宅,投資得兩三億元。

  就算是有背景的房開大企,在這年頭,銀行管控那么嚴,想無抵押貸款幾億元,估計行不通。

  再加上運營經驗和投資風險因素,商健決定總地價較低的大樓盤,穩一些。

  知道未來房價趨勢,但并不代表操作樓盤一定就能賺錢。

  很難。

  商健他沒有那方面的資源,哪怕能抵押貸款兩三億元,如果手續拖延兩三個月,時間成本會很高。

  他等不了這么長時間,不想打沒有準備的仗。

  簡單地說明,兩個樓盤,同樣是成本十億元的土地,售出價是二十億元,利潤是五億元。

  從買地到賣出收回錢的周期,一個樓盤是六個月,另外一個樓盤是一年。

  毫無疑問,前者效率更快。

  第三個因素,就是資金流動周期。

  這個過程流動的越快,企業現金的使用效率越高,運營效率也越高。

  如果這個過程非常緩慢,則占用的資金越多,資金的使用效率就慢。

  半年利潤5億,加上原本錢10億元,就可以操縱15億元的土地,賺的可以就是7.5億元,一年就是12.5億元。

  當然,這只是簡單的算術題目,實際要考慮的因素非常復雜。

  但無不說明,資金周轉效率的重要性。

  哪怕不考慮利息、時間風險問題,錢賺的是一樣。

  但一年時間,后者只能賺五億元,前者可不上可以賺十億。

  為啥?

  粵省商品房預售管理條例,在2012年時,還是按照粵省1998年10月1日起施行的管理條例,第二章第六條就明確了預售證的條件之一:三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程;四層以上的商品房項目,有地下室工程的,已完成基礎和首層結構工程,無地下室工程的,已完成基礎和四層結構工程。

  雖然不是打地樁就可以預售,但也很寬松了,可比封頂才能預售好多了。

  這條比較寬松的政策,沿用了十幾年。

  說到這點,還跟城市的政策有關。

  開發商什么時候可以取得商品房預售許可證,是由開發商項目所在地的地方政府規定的,每個地方或區域的標準都是不一樣的,買地之后,具體是在四證都齊全的情況下,有的地方只要樁基工程完成后出正負0就可以申請了,有的地方則要多層封頂,高層到樓高的1/3以上才行。

  還有就是期房買賣是國家允許的,因為房地產開發周期性長,資金密集度高,所以國家特許期房作為一種特殊的商品,允許買賣。

  越早買,成本越低。

  等開發第一個樓盤成熟了,就直接進入深市。

  前世,他想在粵城偏遠的樓盤買一套小戶型都難。

  接下來的14年、16年、19年,有修訂,但申請預售的條件還是一樣,只是逐漸對部分預售資金監管,嚴格了一些。

  總的來說,商健選擇粵城增城區作為房開公司的第一個樓盤開發城市,是非常合理的,也符合集團目前的情況。

  但如果有錢,他可以先在深市砸錢買地。

  等他睜開眼睛時,看到旁邊的小姑娘盯著他看,也許是戴墨鏡的原因,竟然沒有發現他已經睜開眼,一直盯著看了十秒、二十秒、三十秒。

  老子就是賣樓盤的,還能缺房子?

  想到這,公司的事也梳理通了。

  如今,自己造樓盤。

  什么情況?

  商健有些懵了。

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