第114章 第一個樓盤城市

　　坐在飛機頭等艙的商健，正思索著房地產公司和建筑公司的事情。

　　星辰建筑公司目前已經通過三級建筑資質，目前在申請二級資質中。

　　如果是一般途徑還真不好申請，商健不得不讓人變通一下。

　　三級資質，只能承包建造高度50米以下的工業、民用建筑工程的施工。這個資質限制，星辰建筑公司都沒法建造那些16層以上的商業住宅。

　　而二級資質，就可以承擔高度100米以下的工業、民用建筑工程的施工。

　　房地產項目開工時，資質必須拿到手。

　　這個，就是星辰建筑公司的頭等任務。

　　第一個樓盤選擇粵城增城區，大概有三個因素。

　　第一個因素，未來幾年，如若說房價漲得最快，即是長江三角地區和珠江三角區的城市，還有帝都。

　　其中，商健對深市、粵城的房價增長趨勢最深刻。

　　在哪個城市搞房地產？

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　　這個問題，商健想了大半年了。

　　商健和星辰建筑公司管理層多次商討之后，決定選擇粵城的非主城區增城區作為公司的第一塊開發初作，等開發一兩個樓盤成熟后，直接向深市邁進。

　　更便宜的花都區，目前均價在7800元/平，月底能漲到8300元/平。

　　而此時的深市，房子均價在21584元/平。最便宜的龍崗區，也要14500元/平，最貴的福田，接近三萬一平。

　　第二個因素，資金和經驗原因。

　　畢竟前世在粵城工作了數年，閑暇時看看房價，打擊一下，然后鼓勵自己前進，哪怕知道不能在這片地區買得起房子。

　　如今粵城4月份房價均價大概在1.9萬元/平，天河區、海珠區、越秀區的單價都在二萬出頭了。

　　增城區房價均價在8900元/平，在月底時，將增漲到1.05萬/平，對比其它各區，增幅比較大。

　　算下來，一畝地的購買價大概2.5×6000×6671000萬元。

　　五十畝地，地價就要五億元，大概能開發大概8.3萬平方的住宅建筑，如果是一百平一套房子，大概能開發七百多套房子，按營銷方法的話，也只是兩三期的房子而已。

　　樓盤太小，房子不好賣。

　　原計劃就只有幾億元起步，如果在粵城主城區或深市，購買幾十畝地的資金都不夠，沒有幾十畝地，真不好開發一個樓盤。

　　新房售價均價一萬五千元，樓面價大概在6000元/平左右。

　　如果是18層的小高層，假如容積率是2.5（高層會達到3.04.0）。

　　如果能拿地來向銀行抵押貸款，一般能貸款到四成到五成，如果能堅持到預售，預售成績還好，可能就不需要投入資金開發樓盤。

　　開發一塊五十畝的地，只需要準備買地錢就行。

　　可對于一家新成立的房開公司來說，想向銀行大額貸款或借貸？

　　而且，一般住宅地塊，大多是幾十畝以上，光買地就要花幾億元了。

　　買地之后，還要砸錢開發。

　　開發這五十畝地住宅，投資得兩三億元。

　　就算是有背景的房開大企，在這年頭，銀行管控那么嚴，想無抵押貸款幾億元，估計行不通。

　　再加上運營經驗和投資風險因素，商健決定總地價較低的大樓盤，穩一些。

　　知道未來房價趨勢，但并不代表操作樓盤一定就能賺錢。

　　很難。

　　商健他沒有那方面的資源，哪怕能抵押貸款兩三億元，如果手續拖延兩三個月，時間成本會很高。

　　他等不了這么長時間，不想打沒有準備的仗。

　　簡單地說明，兩個樓盤，同樣是成本十億元的土地，售出價是二十億元，利潤是五億元。

　　從買地到賣出收回錢的周期，一個樓盤是六個月，另外一個樓盤是一年。

　　毫無疑問，前者效率更快。

　　第三個因素，就是資金流動周期。

　　這個過程流動的越快，企業現金的使用效率越高，運營效率也越高。

　　如果這個過程非常緩慢，則占用的資金越多，資金的使用效率就慢。

　　半年利潤5億，加上原本錢10億元，就可以操縱15億元的土地，賺的可以就是7.5億元，一年就是12.5億元。

　　當然，這只是簡單的算術題目，實際要考慮的因素非常復雜。

　　但無不說明，資金周轉效率的重要性。

　　哪怕不考慮利息、時間風險問題，錢賺的是一樣。

　　但一年時間，后者只能賺五億元，前者可不上可以賺十億。

　　為啥？

　　粵省商品房預售管理條例，在2012年時，還是按照粵省1998年10月1日起施行的管理條例，第二章第六條就明確了預售證的條件之一：三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。

　　雖然不是打地樁就可以預售，但也很寬松了，可比封頂才能預售好多了。

　　這條比較寬松的政策，沿用了十幾年。

　　說到這點，還跟城市的政策有關。

　　開發商什么時候可以取得商品房預售許可證，是由開發商項目所在地的地方政府規定的，每個地方或區域的標準都是不一樣的，買地之后，具體是在四證都齊全的情況下，有的地方只要樁基工程完成后出正負0就可以申請了，有的地方則要多層封頂，高層到樓高的1/3以上才行。

　　還有就是期房買賣是國家允許的，因為房地產開發周期性長，資金密集度高，所以國家特許期房作為一種特殊的商品，允許買賣。

　　越早買，成本越低。

　　等開發第一個樓盤成熟了，就直接進入深市。

　　前世，他想在粵城偏遠的樓盤買一套小戶型都難。

　　接下來的14年、16年、19年，有修訂，但申請預售的條件還是一樣，只是逐漸對部分預售資金監管，嚴格了一些。

　　總的來說，商健選擇粵城增城區作為房開公司的第一個樓盤開發城市，是非常合理的，也符合集團目前的情況。

　　但如果有錢，他可以先在深市砸錢買地。

　　等他睜開眼睛時，看到旁邊的小姑娘盯著他看，也許是戴墨鏡的原因，竟然沒有發現他已經睜開眼，一直盯著看了十秒、二十秒、三十秒。

　　老子就是賣樓盤的，還能缺房子？

　　想到這，公司的事也梳理通了。

　　如今，自己造樓盤。

　　什么情況？

　　商健有些懵了。