第九百五十二章 投資要點
身為授課老師，當然也喜歡這樣好學且聰明的學生。砂 寧衛民微微一笑，對阿霞略顯性急的失禮并無介意，反而為她的迫切感到高興。
要知道，哪怕只是普通的閑談，言者也需要感興趣的聽眾，才能把天聊下去啊。
就別說授人以漁這種事了。
兩人的關注點更得在同一個頻道上，才能繼續下去。
“接下來我再說說丹特斯所在的六本木。這一帶呢，確實像你說的那樣，主要的特點就是外國人多。為什么會這樣？主要原因就是這里有諸多大使館的存在。所以這里不但是外國企業和外資機構比較集中的地方，也是日本那些搞國際貿易的公司喜歡扎堆的地方。而住在六本木附近的人不是外資企業，外資機構的高管和職員們，就是日本那些靠外貿致富的新貴。”“這就導致在六本這個地方，來自歐美的女孩子和日本比較前衛的女孩子比較多，吸引的也都是外向型的外國人和日本男人。當然，對精力充沛的年輕男女也有較強的吸引力。所以在這兒開買賣，最重要的就得熱鬧，得絢爛，得充滿動感。另外還得洋氣。如果你仔細注意一下就會發現，六本木是沒人穿和服的，全都是洋服。”
“所以要我說的話，無論迪斯科舞廳、有樂隊演出的音樂酒吧，或者是提供暢飲服務的卡拉OK，這些買賣應該是比較合適的，一定不會缺少客人。不過，反過來，帶有日本特色的斯納庫和俱樂部就不吃香了。你工作的這家店生意不好大概就是這個緣故。說白了斯納庫的經營模式，太溫煦也太委婉了，只適合上了點年紀的日本人，完全不符合六本木的整體氛圍呀。”
“當然，六本木的消費水平還可以的。畢竟來這里的外國人和外資企業的日本雇員比較多。大部分日本企業的部長和課長，也會被被這里知名的西餐廳和比較洋氣的東西吸引過來。他們應該算是日本社會的中產，每隔個三五天，是有足夠的經濟能力，花個兩三萬円過過燈紅酒綠的夜生活的。”砂 寧衛民的分析有根有據，切中要害，阿霞不能不為此心悅誠服。
她隨之恍然大悟地附和著，“哎？原來是這樣的呀。我還以為丹特斯的生意不好是因為裝修老舊，地點稍顯偏僻，小姐也不夠多的緣故。現在想想，果然不錯，還是你分析得對，六本木其實是個比銀座還要洋氣的地方。斯納庫的經營模式，確實和來六本木的大多數顧客期許不符。又怎么可能生意好呢？還不如巷子里的那家卡拉OK呢。難怪媽媽桑全靠老顧客光臨，勉強支撐著。那…有沒有什么辦法，能讓店這種吃老本的狀況有所改變呢？”
寧衛民不置可否的笑笑，他沒有回答這個問題，而是留給了阿霞，讓阿霞自己去思考。
該說的他已經說過了，要是連這件事都想不明白，阿霞就不是阿霞了，也不值得他浪費口舌了。
至于他，當然還是順著剛才的話題，又分析起了最后的一個區域。
“我不得不說，和銀座、六本木具有根本性差異的，就是新宿的歌舞伎町街。那里除了面積大之外，更關鍵的是什么都有，無所不包。除了居酒屋，西餐廳，俱樂部，斯納庫，卡拉OK和音樂酒吧之外，從艷舞場到按摩店，從情人旅館到人妖表演。那里應有盡有，就像個五彩繽紛的萬花筒。只有你想不到的，沒有歌舞伎町街里見不到的。要不，怎么銀座和六本木只是繁榮區，而歌舞伎町街是眾所周知的紅燈區呢？”
“但別看歌舞伎町街這么豐富多彩，可消費水平卻不高。這是因為新宿只是東京繁榮區域里的后起之秀。而且那里的繁榮，最初就是工薪階層奠定的。1945年之后，日本戰敗投降成了被宰割的羔羊。東京銀座被以美軍為首的聯合國軍占領，自此徹底成了高消費商業區。原本在銀座吃喝玩樂的工薪階層就被趕到了西邊的新宿。正是這種情況下，歌舞伎町街才得到了空前發展。那么由于顧客群層次不高，營業內容和格調自然就不高，那里也就成了亞洲最大的紅燈區。”砂 “總之，正是因為歌舞伎町街的經營內容多種多樣，而且價格不貴。那里才會那么有名，才能夠吸引全世界的游客。不過缺憾也是由此而來，歌舞伎町街上的商家和顧客都是魚龍混雜，什么人都有。自然就會帶來安全性不足的問題。那兒不但是暴力團泛濫的地方，同業競爭的手段也比較陰暗，還免不了遇到那種借酒裝瘋的酒客，亂吃豆腐的無賴。所以，結合你自身的條件，到底應該在哪里選址開店，開什么店，你現在應該大致有方向了吧？”
說完這些話，寧衛民的眼睛沖著阿霞故意眨了一下。
而一直都在仔細聆聽的阿霞，立刻領會了寧衛民的考教之意，大腦迅速轉動起來。
“嗯…歌舞伎町街應該是率先排除，肯定不能去的啦。”阿霞沉吟著說，“要照你的分析來看，歌舞伎町街的環境亂，顧客消費水平低，應該是最差的選擇地點。雖然是面對大眾消費，營業門檻地，應該不缺客人。可從投資的角度來說卻不劃算。因為都是繁榮且出名商業區。歌舞伎町街房租不見得比六本木便宜，人力成本倒因為需要接待的客人多，弄不好會更高。尤其對我來說，歌舞伎町街的游客多，這一點更是要命。弄不好我就會遇到港城的熟人，泄露了行蹤…”
都是精于算計的人，聽著阿霞說的頭頭是道，寧衛民產生了一種遇到了同道中人的愉悅，他欣慰的點點頭。
“對，我不建議你選擇歌舞伎町街。差不多就是因為這些緣由，看來我們看法一致。”
而得到了寧衛民的初步肯定，阿霞也更有信心了，她繼續往下說。砂 “要是從消費水平和安全性的角度來看，能在銀座開店當然是首選。可問題是銀座的俱樂部為了篩選客人，維護經營品質，幾乎都采取了會員制。只能通過客人介紹客人的辦法來經營，把單獨來的生客拒之于門外。這就讓在銀座經營夜店的門檻變得好高呀。何況銀座又是東京最貴的地方，房價和租金都不是其他地方可比的，肯定比六本木和歌舞伎町街高多了。尤其是那些銀座俱樂部上班的小姐們，不但漂亮，而且我聽說她們幾乎都是有大學學歷的。所以人力成本也一定是超乎想象的。那么這樣一來，開店所需要的資金一定是天文數字。你的意思，應該也不建議我去銀座開店吧？”
看著阿霞忽閃著一雙大眼睛，寧衛民不能不為她的聰慧和領悟力而欣慰。
“你想得很明白嘛。在銀座開店確實需要好大一筆資金呢。而且因為銀座俱樂部通常都是會員制。若沒有足夠多的客源，那虧起來也不是小數目。如果是生手貿然打出招牌營業，天天都會因為缺少客人而虧損，弄不好就會成為銀座的笑談。所以在銀座開店的媽媽桑，幾乎無一例外都是銀座曾經的當紅小姐，既有金主在背后撐腰，也有一定數量的熟悉客人作為穩定客源。很少有女人單純憑自己的能力，在銀座取得成功的…”
“啊，是這樣的嗎？只是…這話，是不是絕對了一點？”
不知道是不是阿霞的本性太好強了，聽到寧衛民說要在銀座開店“女人必須要靠男人”她的眼里竟然出現了不服氣的神情。
此時此刻，竟然有點非要較真兒的意思了。
“其實開店也要看規模。若是我在銀座租個小地方，弄個吧臺式的小酒吧，也能坐十人左右。不請酒保也不雇小姐坐臺，這恐怕會極大的減少所需資金。而且因為地方小，客人點的飲料大都不會太難，我在這里學會了基本的調酒技術，也能有模有樣地調酒上桌。這樣的話，每天那怕就接待兩三個顧客也是可以維持住的吧。怎么就不能憑著自己慢慢積累客人，把店做大呢？”砂 當然，這也能說明阿霞確實沒把寧衛民當外人，否則她也不會表達真實的情緒。
所以對于阿霞有點置氣的反應，寧衛民給予了充分的包容。
他沒直接反對，只是委婉的表示。
“你說的對。或許也存在這樣的可能性吧。只是這么做的話，困難和壓力仍舊不是一般人能承受得住的啊。你或許不清楚，銀座的房租現在可不是一般的高啊。因為銀座地方太小，難得有地方空出來。即便是大樓地下室的角落，或是地點更差的狹窄柜臺，也不是普通人能承受得了的。如果有這樣一筆錢，大多數人都應該會選擇其他更有把握的投資方式吧。我想，恐怕也只有你這樣既有能力，又有毅力的人才有可能逆襲成功。可問題是，你這么會算，又何必趟這趟渾水呢？明明有其他更好的選擇嘛…”
阿霞立刻領會了寧衛民的潛臺詞，是在告訴她試錯的成本太高了。
勸她別一根筋，沒必要非一棵樹上吊死。
不過越是這么說，她也就越好奇銀座到底能貴到什么程度。砂 “那到底在銀座開一家店需要多少錢呢？你能不能直接告訴我，讓我也長長見識？”
然而寧衛民的回答卻讓阿霞為之氣結。
“坦白說，我也不知道。畢竟我是個外行。”
好在他隨后又說，“不過我們還是可以大概算一算的。據我所知，在銀座的一家不大的日本料理店，差不多有十五坪吧，房租每個月七十萬日元。這就算便宜的了。不過，那家店電梯前的過道占去一部分，店內的實際坪數才十三坪多一點而已，坐不了幾桌客人。這一年下來就是八百四十萬円消耗，還不算壓給房東的租金和白送的禮金…”
阿霞不愧為人性計算器，幾乎寧衛民話音剛落，她就算出了價格來。
“哦，這也就是說，兩這么小的店。光租房成本就得上千萬円了。確實好貴啊，丹特斯的話，房租也就一半而已。”
“這還不算什么，這在銀座已經最普通的情況了。”砂 確實，寧衛民隨后透露的情況更嚇人，“相比起租用，要是買下來的話，當然就更貴啦。前陣子，我知道七丁目一棟舊大樓的九樓有間二十二坪的酒吧貼廣告要頂讓出去，光頂讓費就五千萬円。現在銀座的房價，已經到是一百二十萬円一平米了，一坪怎么也得三百六十萬円。這還是舊樓，樓層不怎么好的地方。要是地點更好，樓層更好，設施更好的地方，還要更高。”
“啊！那全部加起來，房屋成本豈不是要一億三千萬円？”阿霞的聲音不知不覺就大了起來。
“而且裝潢費你還沒算呢，餐廳或許一百萬円一坪就足夠了。可因為你是開豪華的俱樂部，這個標準就不行了，每坪恐怕得高達一百八十萬円。”
“那加上這些裝潢費用，合計少說要一億七千萬円啊…”阿霞終于發出喟嘆。
但這還沒完呢，寧衛民居然補充說明。
“其實消耗品才是大頭啊。銀座高級俱樂部和其他地方所用的東西區別也很大。比如，燭臺、煙缸、臺布都是訂制的，得有俱樂部的名稱。酒杯得用江戶切子。毛巾、餐布都要高級品，連換煙灰缸，銀座俱樂部也有自己的規矩，不同于其他的夜店，在銀座俱樂部里消費的客人抽一根煙就得換一次煙灰缸。毛巾什么的用過一次就不能再用了。”
到這份兒上，后面的話已經不用再說了。砂 除了高檔的家具器皿擺設，肯定還要買酒水，需要雇請人手，還要維持經營的現金…
都算在一起，就是兩個億也沒法打住。
一百萬美金啊！居然都不夠在銀座開辦一個六十平米左右的小酒吧。
不做深入的了解，誰能相信？
于是阿霞饒是心高氣傲，這時候也不能不正視現實了。
她或許手里是有這個本錢的，可這么一算，還真不敢輕易投進來。
萬一賠了呢，那就是個底兒掉啊。砂 “我明白了。寧先生，確實如你所言，銀座開店真的很不容易。”
阿霞重新變得謙虛起來，“看來，也只有六本木是比較適合我的土壤了。只是照寧先生的意思，我在這里如果開一家斯納庫應該是不合適的。我到底該經營什么店鋪呢？還請寧先生賜教…”
“其實就像我剛才說的那些，只要適合六本木氣氛的店，你都可以選。具體是什么，這就得看你自己了。我也沒法給你太具體的建議。不過我可以告訴兩件事，希望能對你有幫助。第一，以日本經濟發展的形勢，這個國家還會越來越富。整個日本社會的消費是會升級的。就連去歌舞伎町街的工薪階層，早晚也會有去高級地方，或者是沒去過的新鮮場所，奢侈一下的想法。所以你不要把店往低端做，應該向上看，把店做的高級一些。第二，能買下店鋪就不要租用。店小一點無所謂，位置不太好也不要緊。只要能買下店鋪來，這些就不算什么。為什么？因為房價注定要漲。雖然日本不會出現，房東可以隨意漲租，把你的利潤全拿走的情況。可要是房價上去了，你多賺一筆。何樂不為呢？在我看，只要日元還繼續堅挺，保持升值。那么如果出現房價上漲的收益遠超經營收益的情況，也不足為奇。即便店鋪你實在經營不好，大不了轉給別人，你也不會一無所獲。”
這一次，寧衛民仍然沒有直接給出答案。
但也絕對不能說他藏著掖著，因為他說的這兩點才是最重要。
聰慧且對金錢有天賦的阿霞一下就領悟了這兩條建議的真正價值。
這甚至讓她好像重新把握到了什么。砂 本來對銀座開店已經死心的她，進一步意識到這件事的成敗，還在于她所擁有的資金量。
照寧衛民這些判斷來看，銀座貴是貴，可如果能足夠買下店來自己經營的話，好像風險還沒有那么大。
這么想著，她不由陷入了沉思。
因為太專注了，就連寧衛民把酒一飲而盡，露出要走的意思都沒察覺。
“好了。我要走啦。阿霞，你把店里電話給我，明天我聯系你。”
“哎，你…要走嗎？不如再坐一會吧。這么半天，我凈向你請教問題了，招待上實在是不周。”
“別這么說，我們是朋友嘛。互相幫助是應該的。再說你給我倒酒，還賠我喝酒。咱們用國語聊了老半天，這讓我已經很享受了。”砂 “那我再給你唱一首歌吧。要聽鄧麗君的《層層相思》嗎？最近日本的酒吧很流行…”
“還是算了吧。我回去是要和女朋友通電話。那對我來說，才是真的相思。”
寧衛民半開玩笑的話，讓阿霞驚訝極了，她沒想到寧衛民的個人生活也有了這么大變化。
當初在京城的時候，他們也聊起過這個問題，當時寧衛民還說自己是一個人哪。
“啊！寧先生已經心有所屬了嗎？真是想不到啊。女朋友是日本人嗎？在東京認識的？”
“是啊。”
“那真是恭喜了。好吧，別讓女朋友誤會，就不留你了。”砂 “好，那再見了。”
“我送你。”
“不用了。外面冷。別把你凍著。”
“沒關系的，這是店里要求啊，對每個客人都是這樣的。媽媽桑總說，只有心誠，才能換來回頭客啊。你要是關照我的話，媽媽桑反而會怪罪我的。”
“好吧，那么請稍等一下，我把酒錢給媽媽桑，再跟高橋社長再打聲招呼…”
“讓你破費了…”
“又來？不是說不客氣的嘛…”砂 就這樣，寧衛民付了九萬五千円，結束了這一天和阿霞的偶遇，按時回家了。
而只穿連衣裙的阿霞送走寧衛民一回來，還在凍得瑟瑟發抖中，就被媽媽桑叫到了一邊，眉飛色舞地囑咐起來。
“阿霞，我都聽高橋社長說了。這個寧社長可是很有前途的實業家啊。他那么年輕，人又帥，還對你這么大方。你可要好好把握住這個客人啊。能真正交往一的話，我看沒什么不好。”
阿霞哭笑不得，有心想解釋清楚，他們沒有那個意思。
可看媽媽桑為自己高興的樣子也有點不忍心掃她的興。
再說了，當什么人說什么話，自己解釋不要緊，怕是要讓別人覺得自己故作清高呢。
于是最終也只能是敷衍地點頭，“是啊，寧社長他是個不錯的人。”砂 卻不曾想，媽媽桑更直白。
“不錯？起碼也要讓他給你當個金主，為你買下一家店來，他才當得起這樣的評價。你可不要糊涂，輕信男人的甜言蜜語呀。不要像我似的。當初只圖樣貌，老了再后悔。”
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