第329章 麻煩
幻影停在海光大廈停車場，一行人才下車，就有個中年男子持著手機迎上來。
“你們好，請問，是汪總嗎？”
汪言上前一步，伸出手：“您好，我是汪言。”
“汪總您真是…年少有為。”
中年人愣了一下，和汪大少握完手才想起來自我介紹。
“啊，失禮失禮，我是魔都第一中級發院執行局負責本次拍賣的黃光良，您叫我老黃就好。”
老黃什么的聽聽就拉倒吧，真叫出口，那得多不懂事？
汪言直接把對方高高捧起：“黃處您好，您更年輕有為。”
黃光良謙虛擺手：“不敢當不敢當，我就是個干雜活的。”
魔都中院是正廳級單位，3.2億的拍賣金不是小數，負責此事的黃光良，級別肯定不低。
汪大少和對方的關系，不是純粹的買主與賣家，不至于勾心斗角當敵人似的提防著，但又不能完全信任。
法院在阿里平臺主動坑買家的事情，至今為止，一例都沒發生過。
網絡平臺面向全國，出問題影響太大，又沒什么個人利益在里面，所以司法機構主動下套的意愿并不強。
但是，被動的坑很多，這種事兒不會為個人意志轉移。
所以，汪大少沒有與對方談寫字樓的事兒，東拉西扯的寒暄著，一并走向大廈。
進到大堂，另有一撥人在等著。
其中一位是大廈的物業經理，另外一位是王庭娛樂的律師。
各方人馬到齊，才真正開始聊正事。
主要是律師問，對方答，汪言只負責聽。
一項一項確認過去，情況漸漸變得明朗起來。
兩層寫字樓的產權明晰，不存在抵押或出售給第三方的情況，繳款之后的一個月左右就能拿到產權。
兩層樓的實際面積與文件描述并無出入，每層各3700平，六座客梯一座貨梯，格局很好。
物業方面掏出一份前年的成交文件，26、27、28層的出售價格，在前年是7.2萬元一平。
今年的魔都寫字樓市場其實有點陰跌，成交價與去年基本持平，但成交量較少。
在這樣的情況下，司法方將兩層樓評估為4.8億，均價6.5萬每平，是比較公允的。
拿到銀行去做抵押，評估價應該差不離。
而18、19兩層的實際拍賣價，僅為3.2億，均價4.32萬元每平，是個超級大便宜。
當然，如果汪言不急著拿下，靜待流拍，下次的上拍價必然會降到3億以下，甚至到2.8億、2.6億，都有可能。
法院查封的資產，賣出去就是賺。
不然用什么來補償債權人？
至于被執行人，那家公司已經破產，老板被列為在逃通緝犯，沒有任何麻煩。
所以，現在僅剩的麻煩是…
“18、19層早在兩年多前就被租了出去，目前有大大小小二十來家公司在那兩層樓里辦公，清理租客方面的事情，我們愛莫能助。”
黃光良并沒有因為汪言年紀小就輕視他，坦然把情況說明。
這種事兒，哪怕騙得過汪言，亦不可能騙得過律師，沒必要撒謊。
汪大少翹著二郎腿安靜坐著，對黃光良點點頭，仍舊沒開口，靜待律師交涉。
“葛經理，當時簽訂的租期是多久？”
“因為不是整租，合同大部分都是21，有個別的是11，但租金是一年一交，由我們代收，然后轉給業主。”
“所以現在是什么狀態？本年度的租金已經交付？”
“沒有，劉老板1月份出的事，租客們以業主破產權益人不明為由，拒絕交付今年的租金。”葛經理搖頭。
“OK，我表述一下，您看對不對——按照合同，今年是1合同的最后一年租期，但實際上租客們已經處于拖欠租金狀態。
現在是11月，有沒有租客是在去年11月份到今年1月份之間交租的？”
“沒有。”
“OK，那就是說，所有租客全體欠租，對吧？”
“對的。”
“OK，咱們再具體一點，已經履行完合約的有多少家？仍在合約期內，只是欠租的有多少家？”
“額，租期未到的應該只有三四家吧…具體的情況我得查查。”
律師點點頭，回去和汪言小聲匯報。
“汪總，在法理上，只要您拍下資產，在繳清款項、法院出具裁定書的那一瞬間開始，您就具備業主資格，可以解除與前租戶的租賃關系。
但是，在具體的執行方面，我們很難申請下來法院的強制措施，如果租戶拒不搬出，會很麻煩。
二十多家租戶，長達一年時間拒絕交租，我完全有理由懷疑：租客內部應該已經形成共識，集體拖延、抵賴的可能性極高。
風險主要是集中在這里，別的問題不大，您慎重考慮。”
“多謝，我明白了。”
汪大少點點頭，主動起身，邀請葛經理：“情況我已經了解，能不能請您帶我上去實地看一看？”
“沒問題，沒問題！”
葛經理客客氣氣的鞠躬彎腰，請大家上樓。
一行人就呼呼啦啦踏進電梯。
來到18樓，在葛經理的介紹下，汪言終于搞清楚兩層樓的格局。
海光大廈總高28層，框架剪力墻結構，單層空間分割極靈活，室內墻體基本都是空心磚，不承重，只起到分隔作用。
18層被分隔成大概20個空間，駐扎著十幾家公司。
19層的一半屬于一家外貿企業，另外一半仍舊是散租。
按照葛經理的介紹，18、19兩層都有不少沒有被承租出去的區域，但是汪言一路走來，發現本該空著的房間，統統都被占用著。
葛經理訕笑道：“自從劉總出事，我們物業也很為難…”
汪言意味深長的笑笑，扔下一句：“你們海光房地產還挺好欺負的。”
轉身走向前方。
葛經理被擠兌得很難受，動動嘴唇卻沒說出話來，眼睛里閃過一絲焦慮。
汪云喜又冷不丁問：“葛經理，物業費是哪方交？”
“呃，是我們物業與業主進行結算的…”
“那前業主欠你們物業費么？”
“當然，今年的物業費都沒有結…”
汪云喜卻不信：“你們代業主收取租金，沒有直接扣掉物業費？”
葛經理被問得滿腦門汗：“呃，主要是今年的租金沒有收上來…”
對話的功夫，汪言已經在19樓的走廊里轉了整整一圈。
寫字樓真心不錯，框剪結構最優秀的地方就是空間的任意分割，空心磚墻一拆，想怎么改造就怎么改造。
直播間、化妝間、浴室、健身區、辦公區、攝影棚、錄音棚…
任何需求都能夠得到滿足。
7200平的面積，塞下1000員工輕輕松松。
王庭娛樂不斷擴招，才幾個員工？
250個不到。
拿下此處，至少一到兩年內，王庭娛樂不需要考慮經營場地的問題，悶頭往前沖就好。
走廊里人來人往，穿著各式工裝的員工們，看著汪言一行人溜溜達達指指點點，目光十分訝異。
尤其是汪大少，衣著華貴，年紀又那么小，身后還跟著兩個天仙般的姑娘，被一群中年男人拱衛在中間，一股頂級二代巡街的氣息撲面而來。
“那年輕人是干嘛的？”
“要開新公司？”
“不像，租辦公室至于讓老葛跟在旁邊？”
“你們那都是什么腦子？！看那陣勢，明擺著的嘛，來看樓的買家！”
“臥槽！真有點那個意思誒！”
“小劉去給老板打電話，抓緊抓緊！”
職場里混精的老油條不在少數，很快就將一行人的目的猜出個大概。
頓時，很多小老板、主事者的眼神就是一變。
汪言把紛紛擾擾盡收眼底，卻視若未見，不動聲色的問葛經理：“方不方便去看看歷年的承租文件？”
“可以可以，您跟我來。”
到樓下的物業辦公室，翻開賬本，欠租情況觸目驚心。
最長的已經有14個月未交租金，短的亦有半年，只有兩家是事前交滿兩年房租的，年底亦將到期。
不過那跟汪言沒什么關系，前業主劉總外逃，公司破產，收租主體不復存在，沒人主張，才讓那些公司如此猖獗。
現在的情況還真就對汪大少十分有利，清理租戶本來是件麻煩事，租賃合同是受法律保護的，但有了欠租未繳的由頭，想必會輕松許多。
海光物業，應該亦會配合。
汪大少特意與葛經理確認一下。
“假如我拍下兩層產權，貴方會配合我們公司清理租戶吧？”
“當然當然。”
葛經理連連點頭，“但是我們能做的不多，畢竟是你們之間的糾紛…”
嗯？！
意思是不打算配合？！
合著你們除了收物業費，別的什么都不管？！
汪言對葛經理一直不怎么滿意，此刻終于忍不住皺眉。
“葛經理，換成是我們那邊的物業，現在的18、19層應該是干干凈凈的兩層空樓。”
“哎哎呀，阿拉魔都這種事情很麻煩的，我只是一個打工的，鬧出亂子來吃罪不起…”
葛經理搓著手，滿臉的不好意思，但就是不給正面承諾。
汪云喜忍不住問：“如果我們停拍，那兩層樓的物業費你們去哪收？”
葛經理繼續搓手：“我們是真的很為難…”
得，根本指望不上。
汪云喜突然意識到不對，轉頭望向汪言。
傅雨詩亦突然抬頭，看著汪言，嘴唇微動。
結果大少一點表情都未露，直接起身，走向辦公室大門。
“走吧，喜子哥，拍賣的事情暫時擱置，海光物業的素質真心堪憂。”
“哎，汪總，哎，汪總，您…”
葛經理急忙去追，但只是在后面叫著，并不是真心想攔的架勢。
一行人出門下樓，汪言和黃處握手道別。
“今天麻煩您了，十分感謝。公司事情太多，我只能在魔都滯留一天，否則今天應該請黃處吃頓便飯的，不周之處，請黃處海涵。”
“哪里的話，分內之事。汪總，您真的決定放棄這處物業么？”
汪言苦笑搖頭：“事先沒想到這么麻煩，海光態度曖昧，我確實要再考慮考慮。”
黃處搖搖頭，沒再多勸，但眉宇間泄露出一絲煩躁。
汪言一直緊緊盯著對方的微表情，見狀，心里一松。
等到黃處上車，現場只剩自家人，汪云喜終于忍不住罵娘：“小言，那物業經理不對勁！”
“我知道。”汪大少冷笑點頭。
從物業費的情況來看，海光物業的不作為就顯得十分可疑。
租金你們沒資格收取，物業費直接跟各家公司收，總沒問題吧？
海光大廈地處浦東核心，本身又是一級寫字樓，物業費一平米25塊錢每個月，一年200多萬的收益，放著不管？
那句“拍賣暫時擱置”，就是汪大少特意說給葛經理聽的。
結果對方一點不急，終于讓汪言確認，事情不對。
傅雨詩精明得不像19歲的小女生，早就察覺出端倪，聞言立即勸狗子：“我們換個拍賣標的？物業租戶，個個都是麻煩。”
娜吾卻蠢兮兮的，直到現在都沒反應過來。
“哪里麻煩？那個葛經理不是愿意幫咱們么？！”
“那個狗草的會幫個屁！”
汪云喜心氣極其不順，直接爆粗。
汪言卻始終那么冷靜，揉揉娜吾的頭，和她簡單解釋一句。
“海光物業有自己的算盤，指望不上。”
“啊？！什么算盤？！”
娜吾越發懵懂。
汪大少卻猜得出來大概。
“剛才看文件的時候，我特意注意下一產權情況，海光大廈28層，有大概一半未出售，是海光房地產公司的自有產權。
我估摸著，應該是海光地產想要回收18、19層，所以不希望有人攪局。”
“那不是拍賣品嗎？他們為什么不直接花錢拍？”
傅雨詩主動回應娜吾：“資金不夠、嫌貴、有別的打算…可能性很多。”
“嗯。”
汪大少點點頭。
“我研究過流拍程序，我們現在是二次拍賣，假如再次流拍，法院會在60天內進行第三次拍賣，價格會比現在再降低1020。
假如海光在中院有關系，取最大降幅，兩層樓的價格直降6400萬，總價2.56億，那就是一個超級大便宜。
海光很可能就是打算在那時出手，卻沒想到，半路殺出我來。
3.2億的價格，我相信他們是不可能接受的，蓋那兩層樓的成本可能都不到5000萬，第一次出售時有沒有賣到3億都是個問題。”
“我的天…好復雜…”
娜吾有點懵，隨后雙手捧胸，眼睛直閃星星的看著汪言。
“汪汪，你好聰明！”
汪云喜亦很敬佩，豎起大拇指：“小言，你厲害！那咱們怎么辦？換個拍賣品吧！”
汪云喜不想跟海光浪費時間，第一反應是放棄。
但是，汪言不可能放棄。
“為什么要換？！產權沒問題，價格又便宜，我們在魔都找不到更好的拍品。”
找到都不能換。
畢竟，拍賣卡已經使用，不拿下海光，就等于浪費整整2.9億。
“可是…如果海光搶拍怎么辦？”
“不會的。”
汪言信心十足的搖頭。
“海光作為房地產開發公司，是不可能用3.2億來回購自家樓盤的。那么高的價格，都不如投入到別的項目里，去開發新樓盤。”
汪云喜不清楚汪言的血賺本質，仍舊有顧慮。
“那租戶呢？物業不幫忙，搞不好還會拖后腿，那些租戶如果鐵了心的拖延，很麻煩啊…”
“麻煩？”
汪大少啞然失笑，眼神里閃爍著森森的寒光。
娜吾和傅雨詩正勁勁兒的等著汪言接下來的話，想聽聽他的打算。
結果，汪大少就只是笑笑，不發一言的上車。
放狠話這種事，在必要的時候偶爾為之即可，真正的狠茬子，從來都是少開口，多動手。
汪言準備用事實讓那些人明白，到底誰才是麻煩！