“你現在改,損失的是幾千萬,如果不改,將來損失的是幾個億。”
張彥明說:“你們計劃是兩百多間商鋪對吧?六萬一平?多少錢?至少六個多億吧?你還能用六個億收回來嗎?
還有時間,中間造成的間接損失,名譽損失,還有不斷需要處理的麻煩…這是必然的,要不咱們打個賭?”
這個太原金街后來五次開業,換了十九個總經理也沒能搶救回來,最后還是走上了回購拆除的命運。
老王因為這個頭發都白了。因為資金不足,回收用了整整兩年多時間,官司打了兩百多場。
“可是,”小劉又看了看王總:“我們這個項目計劃了九座,現在都在建設中啊。”
“不能這么想,這里注定失敗是有這里的原因,我可沒說你們九個項目都會失敗,不過,我建議還是好好分析一下。”
王總點了點頭,同意張彥明的說法:“這里太有名氣,太繁華,也…太貴了。張顧問說的對,分析的也對,我相信張顧問的眼光。”
“我記著九幾年的時候,這里是三萬多,當時我相當震驚,現在幾年過去,六萬多了。這得什么樣的消費力度能支撐起來?”
張彥明看向窗外感嘆了一聲:“太浮了,太急功近利,沒有人關心將來。他們可以不關心不考慮,你們能行嗎?”
“你西牌樓是完全自己運營是吧?”王總問張彥明。
“對,除了還商場那一棟,都是我們自己的物業,沒有銷售。我不需要急著回本兒,我需要能控制住租金和整體成本。”
“保障商業?”
“對。”張彥明點了點頭:“我們下面所有的商業項目都是自運營,只租不售,我要考慮商戶的平均成本,間接的拉著點物價。
也就只能做到這一步了。不管城市怎么變化,起碼我能保證我手里的這些地方,我能控制。”
“資金?”
“還行,我比你幸運的就是,我基本上不用為資金發愁,我不缺錢。而且,我還是有其他賺錢項目的,沒什么壓力。”
“商場超市和酒店?”
“嗯,還有住宅。我們還是會有一些商業住宅開發,這個利潤還是可以的。”
這兩年楓城和楓城系地產公司趁著土地管理政策變化之前,可是正經沒少拿地,還有各種置換,囤了一大批地皮在手里。
這些地皮分散在七八家不同的地產公司,他們的分公司還有物業公司名下,所以并不至于被誰關注。
即使楓城系統的地產開發不去追求暴利,不去搞些手腳,利潤也是相當不低的。
而且即使土地政策有了變化,拿地成本上升,但也并不是沒有辦法拿到議價地皮…比如公共產業置換。
舉個例子,投建一座十五平方公里的森林公園,置換出來五六七八平方公里的開發用地,這種行為國家是支持的,有相關政策。
只要資金充足,這種三方得利的項目甚至可以一直搞下去。
主要還是要看資金,靠貸款肯定是不太可行的,壓力太大了。
后來不少地方也有人這么玩,不過最后都搞成了非法倒賣地皮,大部分都玩脫了。
“如果我們這樣搞…”王總想了想說:“其實這兩年我一直也在考慮商業地產這一塊,考慮的也是多條腿走路。
還是資金問題,需要的資金量太大了。
而且這個東西復制起來太簡單了,速度還要快,沒有時間給我們慢慢發展慢慢鼓搗,你一慢,別人就跟過來了。”
其實他耽心早了。
國內可以說整個地產行業剛剛進入軌道,十幾年內住宅建設才是最大的需求市場,利潤相當爆炸,而且見效快。
商業地產相對來說就有點不太夠看,投資大見效慢,風險也大。這也是為什么在這一塊王總幾乎沒碰到過什么有力競爭的原因。
等后面住宅市場疲軟進入諸候爭霸的時候,老王已經成了氣候,可以在這一塊俯視眾生了,別人輕易也不敢和他競爭。
這是運氣,也是眼力。
主要就是魯爾和達里尼在整個九十年代商業都走在了全國的前面,而且是把其他地區和城市遠遠的拋在身后。
這讓在達里尼起家的老王對這一塊無比的熟悉并且信念堅定。
商業綜合體這東西,九十年代中期在關外就很普遍了,但是事實上,在關內的絕大部分地區,都是老王去了以后才有了這個概念。
這就是差別。地區差。
“如果是九個項目,”王總對張彥明說:“也走自運營的路子,那么楓城的投入我們商量一個期限,慢慢的進行回購,可不可行?”
這就是要借雞生蛋了,如果楓城進行投資可比從銀行貸款輕松多了。
“可以。”張彥明點了點頭:“我說了,只要你能滿足我的幾個要求,其他的都不是什么問題。
我對這種商業廣場興趣不大,要不然早就搞起來了。
你把股份的事情先搞定,回去把你那些公司分公司的整理一下合并成新公司吧,然后和我這邊投資公司簽一個戰略合作協議。
也不用搞什么合資公司,我們就是項目注資,占項目的股份,在你回購之前物業由我們派駐,你回購以后再把物業移交給你們。”
這樣的合作,總體來說老王是占了大便宜的,楓城注入資金,但因為項目自運營,楓城的獲利只能從項目租賃中獲得。
對于老王來說,沒有了資金上的壓力,回購的時間也很自由。這是抱著金雞的感覺。
當然張彥明也不可能白白幫忙,回購的價格肯定是要參考當時的市場的。也算是一種雙贏吧,也就是壓一點資金的事兒。
“再有就是,”張彥明補充了一句:“如果合作,項目的設計規劃我要過目,要有建議權。”
“這個沒有問題,”老王腦袋里都要轉出火花了,飛速的合計著:“這個是應該的,而且我也更相信你的眼光。”
“總部搬到京城合不合適?”王總問了一句。
“我感覺你在京城設一個辦公室就行,還是直接放到申城最合適。看你自己吧,物業都是現成的,到時候你自己挑一棟。”
“張顧問,我冒昧問一句,即然您這么看好綜合商業中心的模式,為什么楓城不搞?”小劉提出了疑問。
“你知道全國有多少城市嗎?”張彥明點了根煙,看了看時間。
“…有…好幾百個吧?”小劉撓了撓腦袋,不太確定:“四百?五百多?”
“六百多。”王總接了一句。
“六百六十個,”張彥明說。