501、促銷方案

　　陳維云手上的文件是夢工廠置業目前儲備的地皮資料。

　　數量比較多，都是陳維云積攢三年的成果。

　　自他抵港后，先后并購兩間地產公司，一間是百利保，另一間是華人置業，地皮全都留著沒有動用，未來都要陸續開發建設。

　　他先看港燈旗下的兩塊超級地皮。

　　一塊是油塘區的茶果嶺油庫。

　　挨著維港海岸，站在岸邊可以望見啟德機場狹長的跑道。

　　占地15公頃。

　　原時空被李嘉成開發為大型屋苑‘麗港城’。

　　這座社區包括38棟高層住宅樓，每棟28層，總計六千戶住宅單位，每戶面積40平米到100平米不等，配套設施包括七個網球場，四座健身會所，一座游泳池，還有一座麗港公園，長江實業興建，然后交由康樂及文化事務署管理。

　　那么開發這座樓盤能給李嘉成帶來多好利潤呢？

　　這需要看一看現在的房價。

　　香江私人住宅的價格是根據地區、戶型來確定。

　　拿1986年來說，新界的B戶型（4069平米）平均售價是6889元/每平米，三年后翻一倍，達到每平米14102元，再過三年還要翻倍，達到每平米32539元，等到97回歸那一年，能漲到六萬每平米。

　　這還是香江最窮地區最廉價住宅的價格。

　　再來看一看最富地區最高檔住宅是什么情況。

　　港島地區最大的E戶型（160平方以上）平均售價是12080元/每平米，三年后翻一倍，達到每平米21751元，再過三年也是翻倍，達到每平米40902元，等到97回歸，均價13萬5千港元。

　　香江寸金寸土，沒有半點夸張。

　　未來十年房間平均漲十倍，香江誕生那么多巨富，都會從房地產里吸血吸出來的。

　　‘麗港城’位于九龍，樓盤屬于海景高檔房，單位多是C戶型（7099平米），1992年第一期竣工，那一年的售價是每平方米25000港元，前后開發四期，最終落成時，房價已經超過5萬。

　　此外李嘉成還在社區里修建一座麗港城商場，超市、餐廳、銀行、烘焙店、理發店無所不包，樓面面積約1.5萬平方米，共有六層，其中一層為天臺，兩層為停車場，92年建成后被李嘉成以7億港幣的價格賣給了恒隆地產。

　　這一座大型屋苑給李嘉成創造一百億港幣的財富。

　　霍見寧與袁天帆想賺的更多一點，他們圍繞茶果嶺油庫的15公頃地皮策劃了一個大項目，“新月城”。

　　這個名字陳維云挺滿意，月是夢工廠的標志，以后的樓盤開發都以月命名，但是新月城的娛樂設施太少，住宅樓規劃了40棟，每棟高32層，單位數量比原麗港城多了近千戶。

　　“動畫是夢工廠的最大招牌，即使我們建樓房，也必須突出這個特色，你們設計的時候，要優先考慮孩子們的居住環境。”陳維云叮囑兩人：

　　“給新月城社區里增加一座公園，每一期興建一座小型免費的游樂場，社區內的路牌、街燈、綠化、還有其它公共建筑，統一打上夢工廠卡通標記，樓盤也不要著急建設，你們多在策劃上下功夫，多在促銷上搞折扣，我們的第一批房屋，價格必須低于均價，我們要確保房屋推出來，就能立時售罄，一炮打響夢工廠置業的品牌！”

　　“陳生，降價并不是建立房產品牌的手段！”霍見寧以前是長實的財務經理，對地產公司的運作模式一清二楚，他反駁說：

　　“因為土地管控，經濟大幅增長，整個香江的房價都在大漲，我們降價只會把炒房團與投機者吸引過來，市民得不到多少實惠！”

　　“不止得不到優惠，還有可能導致市民責罵，我們精心策劃主題特色的樓盤，打造親子的居住環境，市民肯定會捧場，但樓市投機者如過江之鯽，他們會組隊前來搶房，一旦供需關系失衡，他們會不斷拉高社區的房價，讓市民望而卻步。”袁天帆是經濟專家，對市場動態了解深入。

　　局面就是這樣，其它房地廠商都在抬高房價，偏偏夢工廠搞特殊，結果未必有利處，反而會惹來一身騷。

　　陳維云當然明白這種情況，他不會發善心才降價，他的這個行為存在目的性，

　　“我講的是促銷折扣！并不是讓你們把房屋定價壓低！”

　　他看著兩人說：

　　“我們公司成立三年，為什么市值能夠名列全港前茅？除了我們自身的經營，也與全港市民的支持密不可分，所以公司要回饋他們，新月城是我們的第一個地產項目，所有房屋優先提供給夢工廠、夢之隊、漫威的VIP客戶！

　　直營店會員、影迷與院線會員、酒店會員、漫畫書迷會員、報刊年訂會員，你們搞一個詳細的策劃案，哪一位客戶在夢工廠消費最多，折扣就最大，我記得直營店有一批玩具大戶，他們把夢工廠出品的所有玩具都買了一遍，讓他們享受六折七折都無問題，至于那些非夢工廠會員，那就不存在折扣，他們必須按照市價購買夢工廠的房子！”

　　“這樣的話，我們需要動員所有子公司的策劃部，一塊設計促銷方案！”

　　霍見寧感覺老板這個思路非常棒，今天給了折扣，明天還會再賺回來，卻能給市民留下一個好名聲，這批會員都是夢工廠的死忠，他們有可能賣掉原來的房子，專門居住在夢工廠的社區里，炒樓的風險可以將至最低。

　　“陳生，既然要搞這種折扣，不如做幾個大噱頭！”袁天帆同樣贊同老板的方法，他還舉一反三：

　　“我們可以挑選一批在夢工廠消費最多的VIP，給予他們半價優惠，然后在媒體上炒作，有可能吸引更多的會員加盟。”

　　“大致方向就是這樣，細節你們自己去琢磨！”

　　陳維云知道這個決策會導致他損失一大筆利潤，但是從長遠來看，卻能收獲更多。

　　他繼續翻看港燈的第二塊超級地皮。

　　這是位于港島鴨脷洲的電廠舊址。

　　鴨脷洲是一個三角狀的小島，北向隔海是香江仔，南向隔海是深水灣，絕對的風景宜人寶地。

　　總面積高達40公頃。

　　原時空被李嘉成開發成‘海怡半島’。

　　規模比麗港城更大，住宅樓也更上檔次，基本沿著海岸建設，360度全海景，盈利潛力是麗港城的三倍。

　　霍見寧與袁天帆圍繞這塊地皮同樣做了項目策劃，樓盤名字被定為‘月灣半島’，涵蓋住宅大樓四十棟，樓高不低于三十層，可容納上萬戶居民單位，公共娛樂設施比新月城更齊全。

　　這兩大項目都是分為四期建設，每一期竣工就能先行入住，但即使如此，投資仍舊是天文數字，錢從哪里來呢？

　　霍見寧與袁天帆傾向于銀行融資，不過陳維云否決了他們的提議，目前香江的房價仍舊不夠高，90年后再開發才是最佳時機，87到90年這三年時間，可以先蓋幾棟商業大樓，然后整棟出售給房產投資機構，等回籠了資金，再盡數用于住宅樓的開發。

　　那么夢工廠儲備的地皮都有哪些可以出售呢？

　　陳維云先看百利保的資料。

　　當初收購這間地產公司，陳維云共得到三棟商場大廈，分別是沙田區的富裕廣場、荃灣區的富盛中心，觀塘區的富仁城，目前全部劃給邱舒貞的物業公司，今后都要用于收租，不能拆建出售。

　　百利保還有三塊工業用地，分別位于火炭、柴灣與將軍澳，其中將軍澳地皮早就并入樂園，無法動用，柴灣劃給了漫威集團，被改建為創意工業園，公司的漫畫師全部集中在這里，同樣不能使用。

　　但是火炭地皮處于閑置狀態，完全可以拆建開發。